Beregning af netto driftsindtægt (NOI)

Som en fast ejendom professionel tjener investeringskunder, skal du være meget bekendt med alle metoder til værdiansættelse af indkomstegenskaber. Et af disse er beregningen af ​​netto driftsindkomst, da den bruges med cap-sats for at bestemme værdien af ​​en ejendom.

Vanskeligheder: Nemt

Tid påkrævet: 5 minutter

Her er hvordan:

1. Fastslå ejendommens brutto driftsindkomst (GOI):

   Brutto potentiel indkomst - Ledighed og Kreditforløb = Brutto driftsindtægt

2. Bestem driftsomkostningerne for ejendommen. Dette vil omfatte udgifter til ledelse, juridisk og regnskabsmæssig behandling, forsikring, vederlagsvirksomhed, vedligeholdelse, forsyninger, skatter, forsyningsselskaber mv.
3. Drakt driftsomkostningerne fra brutto driftsindtægter for at nå frem til netto driftsindtægter. Med et eksempel på en ejendom med et brutto driftsresultat på $ 52.000 og driftsudgifter på $ 37.000 vil vores netto driftsindtægter være:

   $ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 Netto driftsindtægt

Kommercielle långivere bruger forskellige kvalifikationskriterier for at afgøre, om et pant er berettiget, og hvor meget de vil låne mod en ejendom. Investeringsejendommene vurderes normalt ikke individuelt for deres kredithistorie, da det ikke er så vigtigt for långiveren, at ejendomsindkomstpotentialet for ejendommen skal pantsættes. Faktum er, at en boligkøber vil bo i det hjem, de køber, så långiveren vurderer deres evne til at betale pantet og deres historie om at betale gældsforpligtelser.

Det er en meget anderledes situation end en kommerciel ejendom, lad os sige et kontorkompleks. Køberne køber denne ejendom til et enkelt formål; at generere positivt pengestrømme fra lejede indtægter.

Indkomst

Motiveringen for køb er indkomst, så långiveren ønsker at evaluere ejendommen baseret hovedsagelig på den indtægt, den genererer.

Visst, ejendomsforhold og andre faktorer indgår i pantkvalifikation, men indkomst er den store faktor. Hvis ejendommen kan betjene gælden (betale pantbetalingen) og stadig har en acceptabel månedlig indkomst kontantstrøm, så vil et pant sandsynligvis blive igangsat.

Udgifter

Udgifter er selvfølgelig en halvdel af de vigtigste overvejelser i NOI-beregningen. Det er afgørende at indfange alle driftsomkostningerne for ejendommen. Disse kan og ofte indeholde:

Marketing og reklame - Afhængigt af ejendomstype kan denne omkostningskategori variere meget. For en lejlighedsejendom vil det meste af denne udgift være reklame for at generere lejersøgere. For en detailhandel eller kontor ejendom, det samme ville gælde, men der kan også være marketing udgifter til at præsentere ejendommen til forbrugere eller kunder for lejerne.

• Ledelse - Professionel ledelse er normen for større kommercielle ejendomme. Denne udgift er signifikant, men den kan opvejes meget af de besparelser, som professionel ledelse kan generere i driften og vedligeholdelsen af ​​ejendommen.
• Hjælpeprogrammer - De, der ikke blev videresendt til lejere, ville være i denne kategori.
• Reparationer og vedligeholdelse - Alt fra landskabspleje til fastsættelse af brudte klimaanlæg eller maleri af enheder findes i denne spand.
• Forsikring - Det er også en stor udgift.
• Disse er hovedkategorierne, og der er andre udgifter, der er afhængige af brugen af ​​ejendommen og lejerne.

Hvis de forhold, der ønskes af långiveren baseret på indkomst, ikke peger på godkendelse, kan låntagerne komme med flere kontanter til en forskudsbetaling for at bringe forholdene på linje. Netto driftsindtægter er meget vigtige i kommerciel udlån.

Tips:

Vær meget forsigtig med at få alle driftsudgifter til beregningen. Manglende omkostninger vil øge netto driftsindtægter og dermed få din klient til at betale forpagt for ejendommen baseret på værdiansættelse ved hjælp af cap rate.

1. For de mest anvendte investorberegninger forklaret og et regneark for at beregne dem, tag dette lin, for de 10 bedste beregninger.
2. Hvad du har brug for:

Regnemaskine

• Omfattende specificering af driftsomkostninger.
• Ingen af ​​disse beregninger er raketvidenskab. Du vil hurtigt komme op til fart og være i stand til at gøre dem eller diskutere dem intelligent med kommercielle investorkunder.