Fast ejendom Brutto driftsindtægt (GOI)

Definition: Et investeringsobjekt på fast ejendom, brutto driftsindtægter refererer til resultatet af at fratrække kredit- og ledige tab fra ejendommens bruttopotentialeindtægt.

Også kendt som: Effektiv bruttoindkomst (EGI)

Hvad skal man overveje om leje Brutto driftsindtjening

Den eneste største træk for ejendomsudlejningsejendomsinvestorer er regelmæssigt positivt pengestrømme. Det handler om at kontanter går ind i banken hver måned.

Visst, vi vil også have ejendommen til at værdsætte i værdi, men vi kan købe og holde aktier for at få det resultat (normalt).

Før du kan komme til Gross Operating Income, GOI, begynder du med brutto potentiel indkomst, GPI. Potentialet er selvforklarende på en måde. Det er potentiel indkomst, men det er ikke nødvendigvis virkelighed. GPI er den forventede leje, du vil modtage i et år fra din lejebolig, hvis det lejes hele 365 dage, og hvis lejerne betaler deres fulde leje som aftalt.

Ledige tab: Nu kommer vi til virkeligheden. Lejeejendomme forbliver ikke udlejes 365 dage hvert år. Lejerne betaler heller ikke deres fulde leje, som de er enige om i lejekontrakten. Ting sker. Lejere flytter ud, nogle gange med varsel og nogle gange ikke. Pointen er, at mellem lejere er der en periode, hvor du ikke får betalt leje. I den periode vil du opleve det, vi kalder "ledighedstab". Det er den tabte indkomst for den periode, du ikke har en lejer, der betaler husleje.

Så den første ting, vi trækker fra GPI for at komme til GOI, er den tabte lejeindtægt, når ejendommen er tom. Hvis du har ejet udlejningsejendomme i et stykke tid, har du nogle erfaringsnumre, der kan hjælpe dig med at estimere dette nummer. Det er klart, at det vil variere, men når du forudser indkomst i fremtiden, at GOI, skal du have en ide om, hvad du vil opleve for tab af ledige stillinger.

Kreditforløb: Dernæst skal vi overveje, at ikke alle huslejekontroller ankommer, eller at de vil, men de vil ikke rydde banken. Dette er sjældent en højere pris end ledig tab, men tror ikke, du vil ikke opleve det fra tid til anden. Igen, hvis du har været i forretningen et stykke tid og har et historisk nummer at anvende her, så godt. Vi ved alle, det er bare et skøn alligevel, da næste års lejere er forskellige fra sidste år.

Kontrol af begge vores variabler

En vigtig faktor ved at reducere ledig tab er at holde øje med dine ejendomme for at sikre, at de forbliver i god stand. Når nogen flytter ud, vil du have en proces på plads, der får den enhed klar til en ny lejer hurtigt. Du bør altid være markedsføring, da det er bedre at fortælle opkald, vil du ikke have en ledig stilling til engang i fremtiden, end det er at vente på opkald med en enhed tom.

For kredittab er det første indlysende at gøre kreditkontrol af ansøgere. Kontroller også deres referencer fra tidligere udlejere, hvis de har dem. Ikke leasing til en højere risiko lejer er den mest effektive måde at reducere kredit tab.

Konstant at arbejde for at indsnævre kløften mellem brutto potentielle indtægter og brutto driftsindtægter er, hvordan du over tid vil opretholde lave ledige stillinger og kreditforløbstal.