Hvordan man bruger din leje fast ejendom skat fradrag

Mange investorer hører om det potentielle skattefradrag, de kan få fra at eje udlejningsejendomme, og de begynder straks at lede efter ejendomme til at købe. Hvis det lyder som dig, skal du først trække dyb indånding. Det kan betale for at træde tilbage og evaluere din ejendomssøgning med hensyn til investeringskvaliteterne.

Reality vs Theory

I teorien kan den rigtige type udlejningsejendomme være en god investering, især når man tager højde for den evne, det giver mulighed for at bruge de tilknyttede skattefradrag.

Og selvfølgelig er den vigtigste fordel at du får brug for andres penge til at betale for ejendommen og opbygge et aktiv.

Men virkeligheden afspejler ikke altid teorien. Lad os antage at du vil købe en fourplex. Du indsamler alle relevante oplysninger, f.eks. Købspris, forskudsbetaling, finansieringsbetingelser, reparation af penge, du skal lægge i det på forhånd, ejendomsskat, anslåede årlige vedligeholdelsesomkostninger og forventede husleje. Så tilføjer du en forventet ledig plads og yderligere udgifter, der kan opstå.

Kontrast alt dette med eventuelle mulige skattefradrag, som ejendommen giver dig. Kør numrene gennem et regneark, så du kan se effekten af ​​eventuelle lejeafgifter på fast ejendom, som du måske vil kunne bruge. Regnearket skal indeholde din skatkonsol og din evne til at bruge eventuelle nettoudlejningstab til at kompensere anden indkomst.

Leje ejendomsskatafregning Basics

Når du ejer udlejningsejendomme, kan du afskrive aktivet, og det skaber tab af skatteperspektiv oftere end ikke, selvom din lejeindtægt dækker alle udgifter.

Dette tab betegnes ofte som huslejeafgiftskat. Uanset om du rent faktisk kan bruge det, afhænger det af, hvor meget anden indkomst du har.

Hvis du har for lidt skattepligtig indkomst, er tabet ikke til gavn for dig meget. Og hvis du har for meget skattepligtig indkomst - $ 150.000 eller mere, hvis du er enslig fra 2017 - du må ikke bruge tabet, gælder restriktioner for, hvor meget af et tab du kan gøre krav på, hvis din ændrede justerede brutto indkomst falder mellem $ 100.000 og $ 150, 000.

Disse tal gælder for enkeltpersoner og leder af husstanden skattepligtige, såvel som dem, der er gift og arkivering i fællesskab. Skær dem halvt, hvis du er gift og indleverer et særskilt retur.

Hvis du falder et sted imellem disse parametre, kan det skattefordel, der er skabt ved at eje et lejemål, være en fordel.

Lad os nu sige, at det tager længere tid end forventet at få ejendommen til udlejningsklar form. Derudover viser det sig, at lejerne du rent faktisk kan betale er mindre end hvad din agent fortalte dig, de ville være.Du har måske taget højde for noget af dette med den ledige plads, du har beregnet, men du føler sikkert, at måske køb af ejendommen ikke var et så smart træk.

Men det skatteafdrag, du oprettede, reddede dig fra $ 4 000 til $ 5 000 i skat. Det er rigtige penge, der ville være blevet betalt til IRS i indeværende år, så det kan afbalancere.

Hvordan skatteafdrag påvirker andre planlægningsbeslutninger

Hvad du beslutter dig for at gøre økonomisk i en del af dit liv, som at købe investeringsejendomme, kan påvirke, hvad du gør i andre dele af dit liv, såsom at investere i en 401 (k) eller Roth IRA. Hvis du indser $ 4 000 til $ 5 000 i skattebesparelser, og alt andet lige, skal du øge dine 401 (k) bidrag?

Ikke nødvendigvis. På grund af lejebeløbet og dine andre fradrag kan din effektive skatteprocent køre på omkring 15 procent. Det kan ikke være fornuftigt at sætte fradragsberettigede penge i din 401 (k) plan for at spare kun 15 procent, så betal eventuelt en højere skatteprocent 10 år ned ad vejen, når du trækker pengene tilbage. Et Roth IRA bidrag ville give større mening i denne situation.

Sørg for at du tager dig tid til at lære og forstå alle regler og forgreninger i din skattesituation og / eller ansætte en kvalificeret finansiel rådgiver, inden du går ud og opdriver denne lejebolig - og selv efter at du har begyndt at realisere tab for skatteformål.