Hvor meget under listepris kan du tilbyde til kortsalg

Spørgsmål: Hvor meget under listepris kan du tilbyde til kortsalg?

En læser spørger: Vi har været væk fra at købe kortsalg, fordi vi hørte, at de tager for længe og måske ikke bliver accepteret. Men nu er vi i stand til at konstatere, at alle de gode priser er til kortsalg. Vi tænker på, at vi måske bør overveje at lave et tilbud på et kort salg. Men vi ved ikke, hvor de skal starte. Hvor mange tilbud kan vi lave? Skal vi ikke lave en flok tilbud, hvis nogle ikke går igennem? Og hvor meget kan vi tilbyde at købe et kort salg? " er ikke alene med dine spørgsmål.Mange korte købere føler sig som om de og deres agenter er som de blinde, der fører blinde, og på nogle måder er de. Det er fordi der er så mange komponenter til et kort salg. Du er korrekt, at ikke alle korte salg tæt på.

Listeprisen for et kort salg
Det største spørgsmål i et kort salg er prisen. Hvor realistisk er listeprisen? Til at begynde med, hvis sælgeren ikke kvalificerer sig til at lave et kort salg, er listeprisen ikke relevant. Det skyldes, at sælgere, der ikke kvalificerer til et kort salg, kan finde, at deres korte salg bliver afvist. I disse tilfælde vil banken ikke godkend det korte salg, selvom du var villig til at betale over markedsværdien.

Du kan ikke hænge din hat på listeprisen for et kort salg. fortæller dig, hvor meget det tager at få sælgeren til at underskrive en købsaftale, og nogle gange vil de ikke engang gøre det.

For eksempel skal i min MLS fortælle købers agenter, hvis sælgeren ikke vil acceptere listeprisen, men ikke alle MLS-virksomheder kræver denne oplysning.

Hvis listeprisen er for lav, afviser banken den korte salg. Desuden kan en lavlistepris være en strategi, der anvendes af noteringsagenten og sælgeren til at lokke flere tilbud på den korte salg.

Kort sagt kan listeprisen for et kort salg betyde meget lidt, hvis slet ingenting.

Sådan beregnes en tilbudspris for et kort salg

Du skal tænke som en BPO-agent. Bortset fra nogle få typer af kortsalg betaler bankerne normalt ikke for en vurdering. Det er som at afskære din næse til trods for dit ansigt, men bankerne vil spare lidt penge. De giver heller ikke tilstrækkelig tro på den viden og erfaring, som ejendomsmæglere har. De har en tendens til at tro, at enhver varm krop kan vurdere et hjem, og antagelsen ville være forkert.
Vi ville ikke have dette problem, hvis bankerne havde tillid til korte salgslister, men de gør det ikke og med god grund. Den korte salgsliste repræsenterer sælgeren, ikke banken.Den korte salgsforhandler ønsker også hurtigt at sælge det hjem. Den pris, som den korte salgsagent mener, er markedsværdien, kan være lige på næsen, eller det kan være svigtende lavt.

Så den korte salgsbank vil ansætte en BPO-agent og betale denne agent mindre end $ 100 for at producere en BPO. Denne agent kan være en lokal agent, eller agenten kan leve ud af området. Det er heldige uafgjort. Men mange BPO-agenter vil se på det solgte sammenlignelige salg inden for en 1/2-mile radius af emnet ejendom.

De vil sammenligne tilsvarende firkantede optagelser og aldre. Du kan gøre det samme.

De forskellige typer tilbudspriser til en kort salg

Selvom der findes flere måder at beregne markedsværdi på, bruger ikke alle BPO-agenter alle de værktøjer, der er tilgængelige for en agent. En BPO-agent kan kun overveje de sidste 3 måneder af solgte boliger tættest på emnet ejendom. Agenten kan se bort fra placering, tilstand, unikke faktorer og tendenser som lavere priser på aktive og ventende lister.
Her er de forskellige typer rabatpriser, og hvorfor de er forskellige:

Listepris for en kort salg.

Dette er prisen, som noteringsagenten og sælgeren er enige om. Det er vant til at lokke et tilbud. Det kan være højt; det kan være lavt; det kan være rigtigt på pengene.

• BPO agent kort salgspris. Denne pris beregnes ofte statistisk, men uden en indre inspektion er det grundlæggende værdiløs. Selv med en indvendig inspektion er BPO-priserne ikke altid korrekte, primært fordi agenten måske ikke arbejder i nabolaget. Men dette er tilbudsprisen, den korte salgsbank vil acceptere.
• Lokal købers agent vurdering af værdi. Et nabolagsspecialist er nok din næstbedste satsning for en ærlig opfattelse af markedsværdien. Denne agent vil kende historien og tendenserne i boligkøb i det pågældende kvarter. Hvis denne pris er højere end en BPO-værdi, uanset om du tilbyder en pris, der ligger i nærheden af ​​denne værdi, er det i høj grad baseret på, hvor dårlig du vil have hjemme, og om du står over for konkurrerende tilbud.
• En lokal vurdering af markedsværdi. En vurdering vil koste dig mellem $ 300 og $ 500 i gennemsnit, men en professionel appraiser med erfaring med at vurdere hjem i det nabolag skal producere en gyldig værdiansættelse. Alligevel er det kun en persons mening.
• En købers långivers vurdering af den korte salg. Denne type vurdering foretages gennem en vurderingsbassin, og bedømmeren kan eller måske ikke opleves og kan muligvis ikke kende kvarteret. Takket være tømmermænd forårsaget af HVCC er det dybest set en vurdering at validere tilbuddet, ikke at validere den faktiske markedsværdi.
• Bottom line er tricket til at vælge tilbudsprisen på et kort salg at finde ud af, hvor meget banken vil have, baseret på en BPO-agents mening om værdi. Din tilbudspris skal være rimelig. Banken kan eller ikke tillader en rabat for at vente på kort salgsgodkendelse. Husk dog, at hverken din tilbudspris eller BPO-agentens pris kunne have noget grundlag i markedsværdi.Det beløb du betaler og markedsværdien kan være to forskellige ting. Bare forbered dig på et modtilbud fra banken, hvis din tilbudspris er for lav.
  For at besvare dit spørgsmål om flere købs tilbud. Du bør tale med din advokat om faldgruberne og juridiske ulemper ved at skrive flere tilbud til et kort salg, når du ikke har råd til at købe dem alle. Generelt sætter etiske agenter mod den praksis, medmindre køberen afslører dette faktum i tilbuddet.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.