Farerne ved at købe et omskifteligt hjem fra en investor efter afskærmning

Undgå at lokke med et nyt lag maling, skinnende nye apparater eller plader af granit på tællerne, et afskærmningspindelhjem kan have mange ting galt med det under overfladen - ting at du måske ikke opdager, før det er for sent at gøre noget ved det.

Når en investor henter et bankejede hjem enten ved at købe det hjem i et køb af bulk direkte fra banken eller ved at byde på hjemmet på en auktion, giver den fremtrædende tankegang i investorens mening en fortjeneste.

Men når du ser hjemmet til salg, ser du på dets æstetiske værdi, og hvordan det hjem passer til dine parametre. På grund af sin følelsesmæssige appel kan du ikke mærke konstruktionsfejl.

Fastsættelse af en afskærmning Flipper

Jeg siger ikke, at alle investorer skærer hjørner, når de rehab en ejendom. Mange investorer er samvittighedsfulde og ansætter kvalitetskonstruktioner. Men nogle investorer - og du ved sjældent, hvilke de er ved at kigge på dem - ansætte den billigste arbejdskraft, de kan finde og bruge de billigste materialer for at øge deres fortjenstmargener. Her er nogle områder af interesse:

• Mould

  Nogle bankejede boliger sidder tomme, uden varme eller aircondition, i flere måneder. Hvis et rør lækker eller fugt er til stede, kan skimmelsen vokse og sprede sig. Mould remediation koster tusinder af dollars. Ville en investor male over støbeformen? Hvad synes du?

• Bekæmpelsesrapporter

  Investorer køber bankejede boliger i "as is" -tilstand. Banker betaler sjældent for skadedyrsarbejde. Venstre ubehandlet, termitter eller pulver efter biller kunne fortære husets strukturelle integritet. Indvendige vægge kunne understøttes af rotting studs.

• Asbest

  En hurtig og nem løsning til at dække linoleumgulve, der indeholder asbest, er at lægge laminat eller keramik over det. Hvis underlaget ikke er sikkert fastgjort til undergulvet, kan det bryde fri over tid. Dito til udvendig sidespor. Hvad er der under den nye sidespor?

• Byggetilladelser

  Har investor tilføjet eller fjernet et værelse eller foretaget nogen form for forbedring, der krævede en tilladelse? Det kan du ikke vide, fordi det er usandsynligt, at en investor vil afsløre hvert udført arbejde. Nogle arbejder kunne have krævet en tilladelse, mens der ikke blev opnået tilladelser.

• Substandard Building Materials

  Medmindre afskærmningspipperen er et high-end hjem, er det sandsynligt, at investoren købte bundfrit apparater, low-end kabinetter lavet af trykt bord og billige VVS-inventar eller billig dobbelt rude vinduer, som hurtigt kan slides ud. Du ved ikke, om entreprenøren brugte halv-tommer eller kvart-tommer gips, medmindre du fjerner beholderdæksler og måler.

• Ulicensierede underentreprenører

  Det er muligt, at investorens entreprenør muligvis har ansat udokumenterede / ulicenserede arbejdstagere under minimumsløn for at udføre komplekse job, hvor arbejderne ikke var uddannet. Selv et simpelt arbejde som hængende gipsvæg, mudding og slibning kan gøres forkert, og du ved ikke, før skruerne begynder at poppe ud måneder ned ad vejen.

90-dages flipperegel

90-dages flippereglen gælder for krydderier af titel. Mange långiver retningslinjer og overlays kræver, at investoren ejer ejendommen i mindst 90 dage før køberens långiver vil lave et lån til den køber. Kontrakten skal være mindst 90 dage efter registrering af investorens gerning.

FHA løftede denne regel regelmæssigt fra 1. februar 2010 til 31. januar 2011. Der er dog begrænsninger, der gælder selv i den periode, hvoraf nogle afhænger af procentdelen af ​​den nye salgspris til den oprindelige salgspris.

Banken kan kræve, at indtægter viser, at der er gennemført et betydeligt arbejde for at retfærdiggøre den nye salgspris.

Mekanikernes Liens on Foreclosure Flippers

I Californien har underleverandører f.eks. 90 dage til at indgive en mekanikers lien til ubetalt arbejde. Dette betyder, at hvis en entreprenør ikke betalte en underentreprenør eller hvis materialer blev leveret uden betaling, kunne en køber opdage, at der blev arkiveret et lien mod hjemmet, efter at hjemmet lukkede escrow.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}