Privat Mortgage Insurance (PMI) vs. Combo Lån

Indtil præsident Bush blev underskrevet i loven, blev skattelettelsen og sundhedsloven fra 2006 , realkreditpræmier ikke fradragsberettigede. Fra 1. januar 2007 kan låntagere nu fratrække disse betalinger. På overfladen lyder det som gode nyheder for første gangs hjemme købere. Men er det?

Et af drivkræfterne bag at tage ud piggyback-lån, også kaldet combo-lån, var skattefradraget til rådighed for at betale alle disse renter i forhold til at betale et realkreditforsikringspræmie, der ikke var fradragsberettiget på et enkelt lån.

Den anden fordel er, at de samlede betalinger på et kombinationslån ofte er meget lavere end en betaling med PMI.

Hvordan Combo Loans Work

Combo- eller piggyback-lån er finansiering, der kombinerer et første pant med et andet pant (med eller uden forskudsbetaling). Årsagerne til, at disse typer af lån er tiltalende, skyldes, at mange boligkøbere ikke har 20% af købsprisen i kontanter eller ikke ønsker at nedbringe 20% for at købe et hjem- og kombinationslån sidestille kravet om at betale PMI. Almindelige typer af kombinationslån er:

• 5/15/80. Dette scenario indebærer at nedbringe 5% og finansiering af et første pant på 80% af købsprisen kombineret med et andet pant, der udgør 15% af købsprisen.
• 10/10/80. Dette scenario indebærer at nedbringe 10% og finansiering af et første pant på 80% af købsprisen kombineret med et andet pant, der omfatter 10% af købsprisen.
• 80/20. Dette scenario indebærer at nedlægge nul og finansiere et første realkreditlån på 80% af købsprisen, kombineret med et andet realkreditlån bestående af 20% af købsprisen.

Renterne på et andet pant er højere end på et første pant, men undertiden er de samlede betalinger mindre end dem, der finansieres på et første pant med privat pantforsikring. Da kombinationslånet nåede et højdepunkt i 2005, overvejer mange låntagere også andre muligheder på grund af kortfristede rentesvingninger.

Sammenligning af PMI og Combo-lån

Lad os sammenligne to låntagere med identiske FICO-score på 680. Sådan fungerer tallene:

80/20 Finansiering
Sig, at Klingon-familien køber en $ 500.000 hjemme ved hjælp af 80/20 finansiering. Den første pant vil være på 6,25% og betales på $ 2, 462. 87 per måned for hovedstol og renter. Det andet realkreditlån vil være på 8,5% og betales til 768 dollar. 91 pr. Måned, hovedstol og renter.

Samlede betalinger til et kombinationslån: $ 3, 232

100% med PMI
Men familien Romulan køber en $ 500.000 hjem ved hjælp af 100% finansiering med PMI-forsikring. Den første pant vil også være på 6,25%, men betales på 3, 079, og PMI forsikring tilføjer yderligere $ 400 til den betaling.

Samlede betalinger til et første pant med PMI: $ 3, 479.

Familien Romulan skal vente to år og få en vurdering for at vise 20% egenkapital for at slippe af med forsikringen. Men siger Romulans gør, og betalingen falder til 3 $ 079 uden PMI. Romulanerne ville ikke betale mindre end Klingons indtil måned 63 af lånet.

Egenskaberne af indkomstskatteforsikring for MMI / PMI

Udlånsforsikringspræmier (MMI) betales på FHA, boliglån til boliglån, og nogle konventionelle lån kræver privat pantforsikring (PMI), som begge er fradragsberettigede med forbehold af visse bestemmelser:

• Skattelettelses- og sundhedslovens bestemmelser om PMI-skattefradrag gælder for finansiering efter 31. december 2006. Det betyder, at boligejere kan fratrække realkreditforsikring på lån udtaget i 2007. Endnu bedre nyheder er, at under Mortgage Forgiveness Debt Relief Act fra 2007 er PMI skattefradrag blevet forlænget i 2010.
• Tilgængelig for personer, der indgiver fælles eller enkelt returnering med mindre end $ 100.000 af justeret bruttoindkomst (AGI) eller $ 50, 000 AGI for gifte personer, der indgiver særskilt De fleste mennesker har brug for at tjene mindst $ 50.000 for at gøre en bedre pause end at tage standardfradrag, så det begrænser i høj grad kvalifikationerne til dem, der tjener over $ 50.000, men mindre end $ 100.000.
• Familier tjene over $ 110, 000 AGI kan ikke tage et fradrag. Men for dem, der tjener mellem $ 100.000 og $ 110.000.000 AGI, falder afdraget med 10% pr. $ 1, 000.
• Fradraget er tilgængelig på refinansier, hvis det oprindelige lånebeløb ikke stiger. Bump dine låneafgifter i lånet, og du vil sandsynligvis overstige den oprindelige saldo og ikke kvalificere.

Eksperter forudser en anden fornyelse af bestemmelsen baseret på følgende:

• Skattefradrag for realkreditforsikring ender med til gavn for skatteyderne.
• Bestemmelsen modtages godt af boligkøbere.
• Evnen til at fradrage realkreditforsikring hjælper flere førstegangs købere til at købe boliger.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}