Sammenlignende markedsanalyse (CMA) - Hjem købsbetingelser

Før man sætter et hus på markedet eller noterer sig hos en ejendomsmægler, får kyndige hjemmeforhandlere en sammenlignende markedsanalyse, der også henvises til i branchen som CMA. Du har sikkert modtaget direkte brevbreve eller postkort fra lokale ejendomsmæglere om CMA'er. Disse pladser giver dig en gratis rapport, der fortæller dig, hvor meget dit hjem er værd. Sælgere bruger en CMA til at regne ud hjemme prissætning.

Hvad er en sammenlignende markedsanalyse?

Selv om rapporterne kan variere, fra en tosiders liste over sammenlignelige hjemsalg til en 50-siders omfattende guide, afhænger rapportens længde og kompleksitet af agentens forretningspraksis.

Standardkomparative markedsanalyserapporter indeholder dog følgende data:

• Aktive fortegnelser

  Aktive fortegnelser er boliger i øjeblikket til salg. Disse fortegnelser vedrører kun i det omfang, de er din konkurrence for købere. De er ikke vejledende for markedsværdien, fordi sælgere kan spørge, hvad de vil have for deres hjem. Det betyder ikke, at nogen af ​​priserne er realistiske. De tilbudte salgspriser afspejler ikke markedsværdien, før de sælger, og på købers markeder, for eksempel sælger de mest for meget mindre.

• Afventer Listings

  Afventer salg hjem er tidligere aktive fortegnelser, der er under kontrakt. De er endnu ikke lukket, så de er endnu ikke sammenlignelige salg. Medmindre noteringsagenten er villig til at dele oplysninger om det ventende salg - og mange ikke er - vil du ikke kende den faktiske solgte pris, før transaktionen lukker. I afventning af salget gør dog den retning, markedet går på. Hvis dit hjem er prissat over listeprisen for dette ventende salg, kan du blive udsat for længere DOM.

• Solgte Listings

  Boliger, der er lukket inden for de seneste seks måneder, er dit sammenlignelige salg. Dette er det salg, en taksator vil bruge, når du vurderer dit hjem til køberen, sammen med det ventende salg (hvilket sandsynligvis vil være lukket ved det tidspunkt dit hjem sælges). Se lang og hårdt på det sammenlignelige salg, fordi det er din markedsværdi.

• Off-Market / Tilbagekaldt / Annulleret

  Disse er ejendomme, der blev taget ud af markedet af forskellige årsager. Normalt er grunden hjem fjernet fra markedet, fordi priserne var for høje. Medianpriserne for denne gruppe vil næsten altid være højere end medianpriserne på sammenlignelige salg. Opførsler annulleres dog også af følgende grunde:

1. Sælgers anger. Sælgerne besluttede at de ikke kan dele med deres hjem og ikke længere ønsker at sælge.
2. Pris for højt. Ingen har lavet et tilbud, eller de eneste tilbud, der blev modtaget, var low-ball tilbud, som blev afvist.
3. DOM'en var for lang. Agenter trækker undertiden opførelser, så de kan sætte dem tilbage som en ny liste og dumme købere.
4. Reparationsanmodninger. Boligene var engang under kontrakt, og efter hjemmeinspektionen anmodede køberen om reparationer, som sælgeren nægtede.
5. Sælgeren fyrede agenten. Det er ikke ualmindeligt, at ulykkelige sælgere brænder en agent og ansætter en ny agent.

• Udløbsfortegnelser

  Denne gruppe afspejler den højeste median salgspris, fordi de ikke solgte og sandsynligvis var urimeligt prissat. Nogle af de udløbne lister kan også vises som en aktiv notering, opført af en ny agent til en ny pris. Listings udløber også fordi de ikke blev aggressivt markedsført, eller fordi hjemmet havde brug for reparationer.

Undersøgelse af sammenlignelige salg

Sammenligner salg er dem, der ligner dig nærmest dit hjem. Det er svært at sammenligne et tri-niveau hjem til en enkelt-etagers hjem. Vælg husene fra denne liste, der stort set er identiske med dit hjem i størrelse, form og tilstand, såsom:

• Lignende kvadratmeter

  Bedømmere sammenligner boliger baseret på kvadratmeter. Større kvadratmeter boliger er mindre værd pr. Kvadratfod end mindre kvadratmeter hjem. Variationen mellem en gruppe medieprisede boliger bør ideelt set ikke overstige mere end 200 til 400 kvadratfod, plus eller minus.

• Lignende alder af konstruktion

  Ideelt set bør husets alder - året det blev bygget - være inden for få år af andre sammenlignelige solgte boliger. Blandede aldersinddelinger er almindelige. For eksempel i et område i Sacramento består en underopdeling af boliger bygget i 1950'erne, og så hopper de et par årtier til 1970'erne. Selvom boligerne ligger ved siden af ​​hinanden, sælger de hjem, der er fyldt med karakter fra 1950'erne, for mere end deres nyere Brady Bunch-kolleger. Hvis dit hjem blev bygget i 1980, siger, og helt nye boliger op gaden sælger for mere, kan du ikke styre samme pris som et nyt hjem.

• Lignende faciliteter, opgraderinger og betingelser

  Vurderingskunder vil trække værdien fra dit hjem, hvis andre boliger har opgraderinger, og din gør det ikke. Et hjem med en swimmingpool vil have en anden værdi end et hjem uden en pool. Et helt ombygget hjem er mere værd end en fixer. Hjem med et bad er mindre værd end boliger med to eller flere bade. Udskudt vedligeholdelse tæller imod dig.

• Placering

  Alle ved, at fast ejendom er værdsat på "placering, beliggenhed, beliggenhed", men har du overvejet hvad det betyder? Et hjem med udsigt over byen, for eksempel, er mere værd end et hjem overfor en cementmur. Boliger beliggende på travle vandreruter er værd betydeligt mindre end boliger på rolige gader. Sammenlign dit hjem med dem på lignende steder. Hvis dit hjem sidder på tværs af gaden fra et kraftværk, skal du kigge efter andre boliger med eksponering af kraftværker eller dem, der ligger langs jernbanespor, blandt andre uønskede steder.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}