Kreativ ejendomsfinansiering

Kreativ finansiering i fast ejendom var et super varmt emne i 1970'erne. Det er svært for mig at tro, at mange af pionerlegenderne i kreativ finansiering er døde nu, men hvad en skør tur under sit højdepunkt.

Da renten steg til 18% i slutningen af ​​1970'erne, blev mange købere tvunget ud af ejendomsmarkedet, og kreativ finansiering sprang ud af livet. En masse boliger til salg blev annonceret med initialerne OWC, hvilket betyder, at ejeren vil bære (ejeren finansiering).

I løbet af denne tidsperiode blev alt og alt gjort under dække af kreativ finansiering. Tempoet var så hektisk, at mange agenter ikke stoppede med at overveje, om de typer af tilbud, de samler, var lovlige meget mindre etiske. Næsten enhver proces, der kunne udtænkes, selv om det ikke var en god ide, blev ofte udnyttet.

Typer af kreative finansieringsmuligheder

• Offshore-udenlandske trusts. Nogle mennesker arbejder stadig under en udenlandsk tillid uden for landet i dag, men hvis IRS finder dem, kan disse mennesker ende i fængsel. IRS'en ser ikke venligt ud på udenlandske udenlandske trusts, uanset hvad en hurtigtalende sælger i en dyr italiensk kost siger. En udenlandsk tillid uden for land er en måde at hemmeligt flytte penge til et andet land. Skat dodgers derefter lade tillid hjemmehørende i det fremmede land købe ejendom.
• Underlagt transaktioner. Mange lån indeholdt ikke udlændingsklausuler, der krævede acceleration, så købere kunne overtage betalingerne på et eksisterende lån, forlade sælgerens navn på lånet, og det var OK. Whoa. Bankerne kunne ikke lide at blive låst til en lavere rente og tabte en potentiel låntager, da købere købte boliger med forbehold for finansiering. Underlagt transaktioner er risikabelt i dag, fordi långivere kan og vil ringe til lånet, der skal betales ved salg. For ikke at nævne, vil de fleste sælgere ikke have ansvaret forbundet med et emne-til-transaktion.

• Forståelige lån. Nogle typer af realkreditlån annoncerede åbenlyst, at en ny køber kunne påtage sig det eksisterende ejerlån. Hvis køberen er kvalificeret til at påtage sig lånet, frigjorde banken sælger fra ansvar. Et lån antagelsen reddet en køber i disse dage tusindvis af dollars i långiver gebyrer, og mange salg kunne hurtigt lukke under disse vilkår. I dag er der få eller ingen formodede lån til rådighed.
• Landskontrakter. Et problem med en landekontrakt er at finde et forsikringsselskab, der er villig til at forsikre transaktionen. For ikke at nævne, en jordkontrakt, der leverer retfærdig titel til en køber, generelt ikke indeholder et underliggende pant, fordi de fleste lån indeholder en fremmedgørelsesklausul. En jord kontrakt er bedst brugt, når et hjem er ejet frit og klart af sælgeren.
• Sælgerbåret pant eller tillidsklausul. Hvis en sælger ejer en ejendom direkte og ønsker at bære finansieringen til låntageren, er et brugervenligt instrument et realkreditlån eller en tillidsklausul. Hver stat har sine egne love om, hvorvidt det er sædvanligt at registrere et realkreditlån eller en tillidsklausul. I Californien, for eksempel at give gerninger til at formidle titel og tillid handlinger for at sikre promisser noter er almindeligt anvendt.

Dodd-Frank Act og Creative Financing Terms for Home Buying

Dodd-Frank Act er et forkortet udtryk for Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, der blev underskrevet i loven i juli 2010. Skrevet af tidligere Kongresmedlem Barnett Barney Frank og daværende senator Christopher John Dodd, Dodd-Frank-loven, førte til omfattende ændringer i finansielle bestemmelser og ændrede sandheden i udlånsloven. Denne omfattende transformation skabte nye agenturer og ændrede mange love.

Du kan ikke svinge en død kat i finansiering uden at ramme Dodd-Frank-loven. Jeg undskylder den stakkels kat til denne reference; det er, at sætningen passer så godt.

En del af Dodd-Frank-loven vedrører sælgerfinansiering. Det regulerer og udelukker visse former for finansiering, der var let tilladt i fortiden. I modsætning til de frie svingende dage i 1970'erne, hvor nogen kunne ordne et lån og blive betalt for det, så længe personen havde en ejendomslicens, skal en enkeltperson nu have licens som udsteder af realkreditlån. Sælgere er fritaget, forudsat at de ikke udvider ejerfinansieringsvilkår på mere end 3 ejendomme om året. Andre regler er:

• Sælgeren kan tilbyde ejerfinansiering så længe sælgeren ikke opbyggede hjemmet. Dette eliminerer hjemmebyggere fra at tilbyde ejerfinansiering.
• Der er ingen ballonbetaling. En favorit måde at tilbyde kreativ finansiering var generelt et kortfristet lån, siger 3 eller 5 år, med en ballon i slutningen, hvilket betyder, at hele saldoen ville være forfalden. Ejerfinansierede lån skal nu afskrives.
• Sælgeren kan ikke tilbyde ejerfinansiering til bare enhver køber, der sker sammen. Sælgeren har et ansvar for at fastslå, at køberen er kvalificeret til at købe hjemmet og tilbagebetale lånet. Dette kunne betyde, at sælgeren ville skulle køre en kreditrapport på køberen, hvilket sandsynligvis ville eliminere alle boligkøbere med dårlig kredit.
• Lånet skal være fast rente eller justeres efter 5 år med rimelige årlige forhøjelser og en rimelig levetidskap.
• Det ejerfinansierede lån skal opfylde andre kriterier fastsat af Federal Reserve Board. Men det er no-balloon kravet, der vil sætte en stopper for mange kreative finansieringsindsats. En løsning for nogle sælgere og købere kan være et leasing-option-salg.

Før du køber et hjem gennem kreativ finansiering, få juridisk rådgivning.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.