Køber Besiddelse inden afslutning

Besiddelse af et hjem overfører normalt fra sælger til køber ved lukning, men i nogle tilfælde beder en homebuyer sælgeren om at give køberbesiddelse inden lukningen. Købere foretager normalt sådanne anmodninger, når deres leasingaftale er afsluttet - eller deres hjem er solgt - og de har brug for et sted at bo før slutningen af ​​deres nye hjem. Hjem sælgere og købere bør konsultere deres advokater med spørgsmål og bekymringer om tidlig besiddelse, før de underskriver sådanne aftaler.

Tidligere besiddelse faldgruber

Sælgere træffer den endelige beslutning om, hvorvidt en tidlig besiddelse giver mening for deres transaktion. Oplysningsagenter afskrækker imidlertid sådanne situationer, fordi for mange ting kan gå galt. For eksempel:

• Salget kan falde igennem på grund af et realkreditobligationsproblem, hvilket betyder, at købers lån ikke kan godkendes selv efter en grundig gennemgang af deres dokumenter. Skulle dette ske, er noteringsagenten tilbage til firkantet, og forsøger at finde en anden køber til hjemmet, men denne gang med en lejer på plads. I en perfekt verden forlader de tidligere købere, men agenter finder ud af den hårde måde, at husejere undertiden skal tage retlige skridt for at fjerne tidligere købere.
• Køberne kan føle at huset allerede er deres, og begynder at foretage ændringer - måske ændringer ejeren ikke ville sætte pris på. Hvis huset ikke lukker, kan ejerne sidde fast med købernes forbedringer.
• Køberne kan begynde at lave lister over ekstra reparationer, som de ønsker at se afsluttet inden lukningen. Ofte er disse ikke ægte reparationer, de er simpelthen ting, som køberne gerne vil se ændret. Dette kan især være frustrerende, hvis du allerede har gennemgået inspektions- og reparationsprocessen.

• Sværste tilfælde: Køberne kan affaldet i huset.

Hvis du accepterer tidligt køberbesiddelse, skal det håndteres med en skriftlig aftale, som beskriver de to parters pligter og ansvar. Ejendomsmæglere kan levere standardkontrakttillægget, der dækker tidligt køberbesiddelse.

Hvis du foretrækker det, kan en advokat udarbejde dokumentet.

Overvejelser for tidlige køberbesiddelsesaftaler

• Ordskrivning skal indeholde detaljer om, hvad der vil ske, hvis salget ikke lukker i tide - eller lukker aldrig. Hvor lang tid skal køberne fravige? Hvad vil der ske, hvis de ikke gør det?
• Hvor meget husleje skal køberne betale og hvornår er det forfalden? Ønsker du et depositum?
• Købere skal være enige om, at de ikke vil ændre hjemmet uden samtykke fra ejeren. Hvis afslutningen ikke finder sted, skal købere betale for at returnere hjemmet til sin tidligere betingelse.
• Beslut om at inkludere hjælpeprogrammer i lejen eller om købernes overførsel af kontiene til deres navne.
• Køberne er typisk ansvarlige for bortskaffelse af affald og bør koordinere landskabsplejeansvar med sælgeren, hvis de ikke leveres af en boligejerforening.
• Hjemmehandlere ejer stadig hjemmet, så forsikring for strukturen er sælgernes ansvar. Købere skal forsikre deres personlige ting.
• Køberne bør ikke få lov til at undertrykke huset.
• Standardformularer indeholder normalt en erklæring, der frigiver sælgere fra ansvar, hvis der sker noget uheldigt for købere, før de lukkes.
• Vil husdyr være tilladt?

Der er tidspunkter, hvor køberbesiddelse før lukning kan hjælpe begge parter.

Hvis du føler, at det er et godt træk, skal du blot fortsætte med forsigtighed. Baggrund kontrollere dine købere så grundigt som muligt, før du er enig.

Jeg vil også være opmærksom på, hvis jeg ikke påpegede, at mange noteringsagenturer fra et noteringsmæglers synspunkt, ikke en købers agents mening, er stærke mod tidlige køberbesiddelse. Årsagen er tidlig besiddelse giver købere for meget tid til at pikke rundt i huset for at tænke over købet. Køberne kan bemærke ting, som de tidligere overset, med så meget tid på deres hænder. Ting, som de nu ikke kan leve med.

Fra et listagentperspektiv er disse ting bedst opdaget efter afslutningen af ​​salget, ikke før. Fordi før salget lukker, kan købere ofte annullere.

Redigeret af Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.