Besiddelse Dato for Homebuyers

Købers besiddelsesdato er ofte et problem. Nogle af det har at gøre med, når sælgeren er fraflyttet, men ikke altid. Uden mislykkedes er det den eneste største hovedpine i de fleste ejendomsforretninger og det nummer et problem, der ofte løfter sit hoved midt imellem, når behov eller omstændigheder ændrer sig. Nogle gange var datoen for køberbesiddelsen desværre aldrig klar i første omgang. Dette er når hver af parterne, købere og sælgere kan udvikle en modstridende forventning om besiddelse.

Købers besiddelsesdato ved afslutning

Husk på, at lukning ikke altid betyder registrering af gerningen, fordi amter i nogle dele af landet er uger bag i optagelser. I disse situationer sker lukning, når pengene skifter hænder, akten trækkes og alle kontraktbetingelser er opfyldt. Hvor jeg arbejder i Sacramento, får købere ikke nøglerne, indtil titelfirmaet har bekræftet, at gerningen er registreret og formidlet denne bekræftelse.

Brugerdefinerede køberbesiddelsesdatoer

Lokale brugerdefinerede vil diktere, hvordan køber beder om besiddelse, men besiddelse er typisk et problem, der er aftalt ved købskontraktens accept. Det er ikke usædvanligt, at en køber modtager nøgler på dagen for transaktionen lukker. I nogle dele af landet giver købere sælgerne en dag eller to efter lukning for at flytte. Sommetider lejer sælgere tilbage fra købere. Uanset hvad du accepterer, skal du sørge for, at det er skriftligt.

Hvordan markedsforhold kan påvirke køberbesiddelsesdatoer

• På sælgerens markeder vil købere ofte give sælgere flere dage til at bevæge sig uden hensyntagen til køberen. Dette er at få en fordel, hvis sælgeren modtager flere tilbud.
• På købers markeder vil købere generelt insistere på belægning ved lukning og har været kendt for at nægte at lukke, hvis ejendommen ikke vil være ledig ved lukningen.
• På neutrale markeder er besiddelse typisk ved lukning.

Tidligere købers besiddelse

Som hovedregel giver købere tidlige besiddelser sig, fordi for mange ting kan gå galt i sidste øjeblik. Udkastelse er ikke altid let eller billigt. Derfor anbefaler fagfolk, at sælgere og købere udfører lejekontrakter.

Sælgers husleje tilbageholder besiddelse

Købere vil have, at sælgere betaler et beløb svarende til deres pant betaling plus forsikring og skat. Det beløb er ofte meget mere end sælgerens oprindelige realkreditbetaling. Uanset hvilket beløb der er aftalt, skriv det skriftligt og udfør en lejekontrakt for at beskytte alle parter.

Besiddelse forsinkelser på grund af lånefinansieringsbetingelser

Selv de bedste planer løber afoul til tider. Din kontrakt kan stave præcist, når belægning er tilladt, men transaktionen kan ikke lukke i tide.Fælles årsager involverer lånet. Når lånsdokumenterne er underskrevet og långiveren bedømmer dem, kan forsikringsgiveren kræve, at en lånevilkår opfyldes før finansiering. Tilfredsheden af ​​denne betingelse kan let forsinke lånet.

En nylig sælger fra Carmichael, CA, fandt ud af, at hun ikke kunne finde nogen flytter til at arbejde på en ferie, dagen hun skulle forlade sit hjem i 40 år.

Køberne nægtede at give sælgeren en ekstra dag til at bevæge sig ud og hævde, at sælgeren skulle have lavet ordninger langt forud for sin udflyttelsesdag. Modvilligt og for en ekstra omkostning ændrede sælgeren sin flytende dag for at imødekomme købernes krav.

I sidste øjeblik opfordrede långiveren til en lånebetingelse og nægtede at finansiere lånet, indtil betingelsen var opfyldt. At opfylde betingelsen forsinket lukning med 2 dage, men køberne ønskede nøglerne til hjemmet den dag, det oprindeligt var planlagt til at lukke. De ønskede ikke at flytte ind fysisk. De ønskede at shampoo tæppet. Hvis du var sælgeren, der havde flyttet ud og forlod hjemmet ledigt, under disse betingelser, ville du have givet nøglerne til disse købere?

Sælgeren besluttede at holde nøglerne nede, når de blev informeret om, at nøgler ikke skulle leveres til en køber, før en transaktion lukkede.

Hun var inden for hendes rettigheder. Hvorfor risikere et problem?

Tip: I stedet for at angive besiddelse på en bestemt dato er det klogere at skrive kontrakter, der giver besiddelse enten på "lukning" eller X dage før eller X dage efter, ikke en bestemt dato.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.