Køb, Fix, Sælg: Del 2 af 5 - Sådan købes, repareres og sælges dit hjem - Remodeling og salg til fortjeneste

I flere uger studerede jeg et billede af et hus i min lørdags avis billedannoncer. Det var en 1916 hollandsk koloniale omgivet af et hvidt stakhegn. Jeg havde ikke overvejet at købe et andet hjem, da jeg lige var færdig med at ombygge den, jeg havde, men noget om dette hus tog mig til det. Så jeg ringede agenten og lavede en aftale for at se den. Kunne ikke skade, jeg shrugged.

Diamond in the Rough

Ved ankomsten til huset var det straks klart, hvorfor stedet stadig var på markedet.

Op til midten af ​​stuen til loftet bemærkede jeg et skævt hul omkring seks meter i diameter. Væggene blev dækket af et hæsligt tapet med lodrette striber, og ahornets gulve blev ridset, skæmmet og forsømt. Hvert værelse havde brug for maling og grundig rengøring.

En aftale for god til at passere

Huset var ledigt. Jeg fandt ud af, at sælgere havde købt et andet hjem og flyttede for seks måneder siden, hvilket var oplysninger, som noteringsagenten ikke var autoriseret til at afsløre. For mig betød dette, at sælgerne foretog dobbeltlånsbetalinger og sandsynligvis var desperate til at sælge. Jeg skrev et tilbud på mængden af ​​det eksisterende FHA-pant, plus $ 100 alvorlige pengeindskud. Mit tilbudsstruktur forveksles stærkt med fortegnelsen. Han sagde: "Ingen sælger huse som dette, hvorfor sælgerne skulle tage penge ud af deres opsparingskonto bare for at betale provisionen og lukke omkostningerne. Dette vil aldrig flyve."

Silly agent. Sælgerne accepterede mit tilbud som skrevet. Inkluderet lukkekostnader og antagelsesgebyr kostede dette hus mig mindre end $ 1, 000 out of pocket for at købe.

Remodelingsprojekterne

Raffinering af ahornsgulve.
Alle varslede mig, at det var bedst at overlade fagfolk til at tackle en gulvslibemaskine. Det forekom dog ikke så svært at gøre.

Ved du hvad? Det var det ikke. Selvfølgelig er de gulvslibere, der er til rådighed i dag, lettere at betjene end en trommesanderskytter og giver mere beskyttelse mod gulvbelægning, men trommeslibere er stadig i brug. Her er hvad jeg lærte:

• Maskinudlejning er billigt. Du skal bruge en gulvslibemaskine og en edger.
• Sandpapir er meget dyrt. Køb mere end du tror, ​​du vil have brug for, fordi du sandsynligvis kan returnere ubrugte ark.
• Køb tre gris papir: tung til første slibning, medium til anden slibning og fin (150 eller højere) til endelig slibning. Slibeskærme er billigere at bruge til den endelige slibning.
• Seal off tilstødende værelser ved at hænge plastikplader over døråbningerne. Støv vil flyve overalt.
• Vær tålmodig, gå langsomt og ensartet, skubber sanderen.
• Når du bruger en kant til at sande langs væggene, må du ikke forsøge at sande, mens du har sokker, eller du vil blive lynlås over gulvet.
• En 2x4 skrot stykke træ indpakket i sandpapir gør det let at sand hjørner.
• Brug klud klud efter feje / støvsugning for at rydde op alle støvtyper.
• Let sand efter første lag af poly, fordi trækornene vil stige.
• Farvning er ikke altid nødvendigt eller foretrukket. Naturlig ahorn er smuk i sin egen ret.
• Lad tørre helt, helst natten over, mellem lagene.
• Gå ikke på gulvet i mindst fem dage.

Hængende et faldt loft.
Hvis du installerer et hængende loft, kan du ønske, at du havde fået mere opmærksomhed i matematikklasse, men det er en ret nem procedure, der består af hovedtegninger, kryds tees, hængende ledninger, vægstøbning og paneler. Jeg bragte mine loftsmålinger til værkstedet og bad en erfaren kontorist om at finde ud af mængden for mig. Her er mine tips:

• Begynd at måle en planlinje mindst seks centimeter ned fra bjælkerne på laveste stedet i rummet. På den måde vil du kun tegne den pågældende linje en gang i stedet for to eller tre gange.
• For at bestemme det laveste punkt måles hvert hjørne fra gulv til loft. Det laveste nummer er dit starthjørne.
• Den hårdeste del er "tænker på hovedet", når man skærer paneler for at passe.

Stribetræ.
Da træbaseboards, dør- og vinduesbeklædning på første sal var eg, antog jeg, at det malet træ ovenpå også var egetræ. Det var fyr. Men jeg fandt ikke det, før jeg havde fjernet et helt soveværelse. Alligevel tilføjede træskodder til vinduerne, der matchede pletten på basispladerne, op i rummet. Her er hvad jeg har købt om at strippe maling fra træ:

• Det er en tidskrævende proces, så du har brug for meget tålmodighed.
• Miljøvenlige produkter tager længere tid at arbejde og er ikke så effektive som de giftige produkter.
• Ventilér rum for at undgå at trække vejrtræk forårsaget af kemikalierne i stripperne.
• Brug gamle tøj og handsker.
• Ståluld hjælper med at fjerne stædige malingchips, men en skarpt spids genstand let graver tørret maling indlejret i riller.

Opbevar opbevaringsskab i gangen.
På toppen af ​​trappen var en krog stor nok til en kommode, så jeg havde fastet en kommode på det sted. (Se billedet ovenfor - klik for at se "før" billedet.) Men det gav ikke den mængde lagerplads, jeg havde brug for, og rummet var så spildt. Jeg besluttede at lukke det og bygge et skab. Det færdige resultat var et blik, der blandede sig med resten af ​​huset og så ud som om det var en original komponent.

• Her er de materialer, jeg brugte:

1. Furring strimler skærer længden af ​​bagvæggen og kortere bånd til sidene.
2. Stud finder til placering af pinde, som jeg vedhæftede båndene på.
3. Skruer og skruetrækker.
4. Pre-cut hylder købt fra en tømmer værftet blev derefter sat oven på furring strimler.
5. Emalje Maling.

• Efter at hylderne var på plads, er her, hvordan jeg færdiggjorde projektet:

1. Målt bredde og højde på rummet.
2. Bestilte to sæt af ahornskabeldøre (øverste og nederste) fra en kabinetmager.
3. Installeret dørene.
4. Installeret trim for at skjule huller og sætte rosetfirkanter i hjørnerne, så jeg ikke behøvede at tømme trimmen.

Senere faldet stod jeg udenfor på min altan og beundrede min gård. Jeg antallet af boarded-up vinduer på blokken og sagde til mig selv: "Hvis jeg bliver her indtil foråret, vil jeg nok blive skudt." Det var ikke det sikreste kvarter i byen. Desuden havde jeg altid ønsket at flytte i nærheden af ​​søen.

Udbetalingen

Jeg solgte dette hus fire måneder efter at jeg købte det til en $ 10.000 profit. Jeg solgte også mit første hus, som jeg havde konverteret til en leje. Bevæbnet med kontanter, jeg satte mig for at finde min næste fixer.

NEXT … Køb, Fix-up & Sell: Del 3 af 5

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}