Hvorfor falder aktivkapitalpriserne, når renten stiger?

En af farerne ved rekord-lave renter er, at de opblusser aktivpriserne; ting som aktier, obligationer og ejendomshandel til højere værdiansættelser, end de ellers ville støtte. For aktier kan dette føre til højere end normale pris-til-indtjeningsforhold, PEG-forhold, udbyttejusterede PEG-forhold, pris-til-bogværdier, pris-til-pengestrømforhold, pris-til-salgsforhold , samt lavere indtjeningsrenter og udbytter på udbytte.

Alt dette kan virke fantastisk, hvis du er heldig nok til at sidde på betydelige beholdninger før rentenedsættelsen, så du kan opleve bommen hele vejen til toppen, da du ser dit net værd at vokse højere og højere med hvert passerende år på trods af at rentenes stigning overstiger stigningen i passiv indkomst, hvilket er det der virkelig tæller. Det er ikke så godt for den langsigtede investor og / eller dem uden mange aktiver afsat, der ønsker at begynde at spare, hvilket ofte omfatter unge voksne lige uden for gymnasiet eller college, ind i arbejdsstyrken for første gang.

Det lyder måske mærkeligt, hvis du ikke er bekendt med økonomi- eller forretningsevaluering, men det giver meget mening, hvis du stopper og tænker på det. Når du køber en investering, hvad du virkelig køber, er fremtidige pengestrømme; fortjeneste eller salgsprovenu, som du korrigerer for tid, risiko, inflation og skat, vil du give en passende afkast, udtrykt som en sammensat årlig vækstrate, for at kompensere dig for ikke at forbruge din købekraft i nutiden; bruge det på ting, der giver hjælp som biler, huse, ferier, gaver, en ny garderobe, landskabspleje, middage på hyggelige restauranter, eller hvad der ellers bringer en følelse af lykke eller glæde i dit liv, forstærker det, der virkelig betyder noget: Familie, venner, frihed over din tid og godt helbred.

Når aktivpriserne er høje på grund af lave renter, betyder det, at hver dollar du bruger til at købe en investering, køber færre dollars udbytte, renter, husleje eller anden indkomst (både direkte eller gennemse, i tilfælde af virksomheder, der bevarer indtjening til vækst i stedet for at udbetale dem til aktionærer).

Faktisk ville den rationelle langfristede investor gøre cartwheels ved udsigten til et aktiemarked, der tilbyder udbytteudbytte på over 2x eller 3x det normaliserede statsobligationsrente eller et ejendomsmarked, der kunne give 5x eller 10x den normaliserede statsobligation udbytte. For hvad de tabte i bogført værdi på balancen, hvilket gør dem til at se fattigere ud på papir, ville de få ekstra månedlig indkomst, så de kunne erhverve mere; et tilfælde af økonomisk virkelighed, der slår regnskabsmæssigt ud.

Selvom du ved alt dette, kan du måske undre hvorfor aktivpriserne falder, når renten stiger. Hvad er bagudfaldet? Det er et fantastisk spørgsmål. Selvom vi var langt mere komplicerede, var vi at dyve ind i mekanikken, i hjertet af sagen, kommer det for det meste til to ting.

1. Assetpriserne falder, når renten stiger, fordi muligheden for risikofri rente bliver mere attraktiv.

Uanset om de er klar over det eller ej, har de fleste nok fornuft at sammenligne, hvad de kan tjene på en potentiel investering i aktier , Obligationer eller fast ejendom til, hvad de kan tjene på at parkere pengene i sikre aktiver. For små investorer er det ofte rentesatsen, der skal betales på en FDIC-forsikret opsparingskonto, kontokonto, pengemarkedsregnskab eller pengemarkedsfond.

For større investorer, virksomheder og institutioner er det den såkaldte "risikofrie" sats på amerikanske statskasseveksler, obligationer og noter, der støttes af USAs regerings fulde skatteevne.

Hvis de "sikre" satser stiger, vil du og de fleste andre investorer kræve højere afkast til del med dine penge; at risikere at eje virksomheder eller lejeboliger. Dette er kun naturligt. Hvorfor udsætte dig selv for tab eller volatilitet, når du kan læne dig tilbage, samle interesser og ved, at du i sidste ende får din fulde (nominelle) hovedstol tilbage på et eller andet tidspunkt i fremtiden? Der er ingen årsrapporter at læse, ingen 10-K's at studere, ingen proxy-udsagn at gennemgå.

Et praktisk eksempel kan hjælpe.

Forestil dig, at den 10-årige statsobligation udbød et udbytte på 2,4% før skat. Du kigger på en aktie, der sælger for $ 100. 00 pr. Aktie og har fortyndet indtjening pr. Aktie på $ 4. 00.

Af den $ 4. 00, $ 2. 00 udbetales som kontant udbytte. Dette resulterer i et indtjeningsudbytte på 4,00% og et udbytte på 2,00%.

Forestil dig nu, at Federal Reserve øger renten. Den 10-årige statskasse slutter med at give 5,0% før skat. Alt andet er lige (og det er det aldrig, men af ​​hensyn til akademisk klarhed, vi antager som sådan for øjeblikket), kan investorer kræve samme præmie at eje bestanden. Det vil sige forud for kursforhøjelsen var investorerne villige til at købe aktier i stedet for 1, 6% i tillægsafkast (differencen mellem 4.00% indtjeningsudbyttet og et udbytte på 2,40%). Når statskassen udbyttet steg til 5,00%, ville det kræve et indtjeningsudbytte på 6,60%, hvis det samme forhold indebærer en udbyttesats på 3,30%. Fraværende andre variabler, som for eksempel ændringer i omkostningerne til kapitalstrukturen (mere på et øjeblik), den eneste måde, som bestanden kan levere dette niveau af overskud og udbytte, er at falde fra $ 100. 00 pr. Aktie til $ 60. 60 pr. Aktie, et fald på næsten 40,00%.

Dette er ikke problematisk overhovedet for en disciplinær investor, givet naturligvis, at inflationen forbliver god. Hvis det er noget, er det en god udvikling, fordi deres regelmæssige dollar koster gennemsnittet, geninvesteret udbytte og ny, ny kapital, der er investeret i lønsedler eller andre indtægtskilder, køb nu mere indtjening, mere udbytte, mere interesse, mere husleje end tidligere.De har også fordele, da virksomheder kan skabe højere afkast fra aktietilbagekøbsprogrammer.

2. Assetpriserne falder, når renten stiger, fordi omkostningerne ved kapitalændringer for virksomheder og fast ejendom, overskæring i indtjening

En anden grund til, at aktivpriserne falder, når renten stiger, er, at det kan påvirke niveauet for nettoresultatet i resultatopgørelsen dybt . Når en virksomhed låner penge, sker det gennem enten banklån eller ved udstedelse af virksomhedsobligationer. Hvis renten, som et selskab kan få på markedet, er væsentligt højere end den rentesats, det betaler på sin eksisterende gæld, skal det give op for mere pengestrømme for hver dollar af udestående forpligtelser, når det kommer tid til at refinansiere. Dette vil resultere i meget højere renteudgifter. Selskabet vil blive mindre rentabelt, da obligationsindehavere i de nyemitterede obligationer, der anvendes til refinansiering af gamle forfaldne obligationer eller nyemitterede obligationer, der er nødvendige for at finansiere opkøb eller udvidelse, kræver nu mere af pengestrømmen. Dette medfører, at "indtjeningen" i forholdet mellem pris og indtjening falder, hvilket betyder, at værdiansættelsen øges flere gange, medmindre bestanden falder med et passende beløb. Put på en anden måde, for bestanden til at forblive den samme pris i reale termer, bør aktiekursen falde.

Dette medfører, at den såkaldte rente dækningsgrad også falder, hvilket gør firmaet mere risikabelt. Hvis den øgede risiko er tilstrækkelig høj, kan det få investorer til at kræve en endnu større risikopræmie og sænke aktiekursen endnu mere.

Assetintensive virksomheder, der kræver en masse ejendomme, anlæg og udstyr, er blandt de mest sårbare overfor denne form for renterisiko. Andre virksomheder - tænker på Microsoft tilbage i 1990'erne, da det var gældsløst og krævede så lidt i vejen for materielle aktiver, at de kunne fungere, kunne det finansiere alt og alt ud af virksomhedens kontokonto uden at spørge banker eller Wall Street for penge - sejle lige ved dette problem, helt uberørt.

Flere typer virksomheder rent faktisk trives, når og hvis renten stiger. En illustration: Forsikringskonglomerat Berkshire Hathaway, der er bygget over de sidste 50 + år nu, milliarder Warren Buffett. Mellem kontanter og likviditetsobligationer sidder selskabet på 60 milliarder dollar i aktiver, der tjener næsten ingenting. Hvis renten skulle øge en anstændig procentdel, ville virksomheden pludselig tjene milliarder på milliarder dollars i yderligere indtægter om året fra disse reserve likviditetsbeholdninger. I sådanne tilfælde kan det blive særligt interessant som faktorerne fra den første post - investorer kræver lavere aktiekurser for at kompensere dem for det faktum, at statsobligationer, obligationer og noter giver rigere afkast - udskyder det med dette fænomen som indtjeningen selv dyrke. Hvis virksomheden sidder på tilstrækkelig reserveforandring, er det muligt, at aktiekursen faktisk kunne øge i sidste ende; en af ​​de ting, der gør investeringen så intellektuelt fornøjelig.

Det samme gælder for fast ejendom. Forestil dig, at du har $ 500, 000 i egenkapital, du vil sætte ind i et fast ejendom projekt; måske bygge en kontorbygning, bygge oplagringsenheder eller udvikle et industrielager til at leje til fremstillingsvirksomheder. Uanset hvilket projekt du opretter, ved du, at du skal placere 30% egenkapital i det for at opretholde din foretrukne risikoprofil, mens de øvrige 70% kommer fra banklån eller andre finansieringskilder. Hvis renten stiger, stiger din kapitalomkostning. Det betyder at du enten skal betale mindre for ejendomskøb / udvikling, eller du skal være tilfreds med langt lavere pengestrømme; penge, der ville have gået i lommen men nu bliver omdirigeret til långiverne. Resultatet? Medmindre der er andre variabler i spil, der overvælder denne overvejelse, skal ejendomsværdien citeres i forhold til hvor den havde været. (Stærke aktører på ejendomsmarkedet har tendens til at købe ejendomme, de kan holde i årtier, finansiering på vilkår så længe som muligt, så de kan arbitrageafskrivninger i valutaen. Da inflationen går væk til værdien af ​​hver dollar øger de huslejer, ved at vide deres fremtidige løbetidsindfrielser er mindre og mindre økonomiske.)