Hvad er Short Sale Procedure?

Spørgsmål: Hvad er Standard Short Sale Procedure?

En læser spørger: "Vi har endelig besluttet at sælge vores hjem. Vi ønsker ikke at gå væk fra vores hjem, så vi oplistede hos en agent, der laver et kort salg til os. Hun kom over og hentede en masse papirer fra os, hun bad os også om at underskrive en tredjeparts autorisation til banken. Men nu hvad sker der? Hun siger, at vi skal finde en køber, men jeg troede, vi bad banken om at gøre en kort salg. Får du først en køber eller beder banken om at lave en kort salg først? Jeg ved ikke, om vores agent har gjort meget mange kortsalg, og det gør mig ubehageligt. Hvad er standardkorthandelsproceduren?

Svar: Det er ikke ualmindeligt, at en agent hævder at være en kortsalgsspecialist, når agenten kun har kunnet håndtere et kortt salg. Det er ikke, at din agent lyver for dig; det er, at agenten mener at gøre 2 eller 3 kortsalg gør denne agent en specialist.

Og helt ærligt, med den tid det tager at gøre noget kortsalg, er det ikke usædvanligt for en agent at ende med at tænke, at hun har brugt mere tid på at arbejde på den korte salg end hun har brugt. I hendes tanker er hun specialist. I sindet hos agenter, der lukker 50 eller 100 kortsalg om året, er hun ikke specialist.

Hvem skal du leje for at lave et kort salg?

Det første du skal gøre er at ansætte en kortsalgs specialist til at håndtere din korte salg. Denne person kan være en ejendomsmægler eller en advokat. De fleste agenter arbejder på provision, betalt af provenuet fra salg, og de fleste advokater udbetales på forhånd direkte af sælgeren. Uanset om du ansætter en advokat eller en agent for at være din kort salgsforhandler, får du altid juridisk rådgivning.

Nogle advokater, ligesom nogle ejendomsmæglere, kan hævde at være en kortsalgsspecialist, men alligevel strække sandheden lidt. Det er svært at vide hvem der skal stole på. En god regel er at spørge om en henvisning. Sikkert, en anden du ved, har en fremragende reference til dig. Du kan ikke være for forsigtig, når du vælger en kort salgsagent eller en advokat.

Er det standardproceduren at spørge banken om et kort salg, inden et tilbud modtages?

I en nøddeskal, nej. Men bare fordi standardproceduren for en kort salg muligvis involverer først at modtage et tilbud, betyder det ikke, at en sælger altid skal følge standardproceduren. Der er nogle gange undtagelser fra reglen.

Standardproceduren kan variere fra bank til bank. Det er din bank, der angiver standardproceduren, og hver kort salgsbank kan være anderledes. Når du beder banken om et kort salg forud for et tilbud, giver du generelt banken regler og procedurer for dig.Det vigtigste er at lade banken vælge salgsprisen. Det kan arbejde imod dig.

Standardprocedure for Short Sale Preapproval

Nogle korte salgsbanker - på trods af en Freddie Mac HAFA-kortsalg, for hvilken standard kortsalgsprocedure er kun forhåndsgodkendelse - foretrækker at forhåndsgodkende din korte salg. Hvis de ikke forventer forhåndsgodkendelse, forventer de i det mindste at være involveret i salgsprisen og markedsføringen af ​​dit hjem. Typisk er hverken en god ide.

Hvis du lader banken vælge forespørgselsprisen, kan prisen være for høj. Hvis din pris er for høj, kan købere muligvis ikke foretage nogen form for tilbud. Det er også muligt, at banken vil prise hjemmet for højt i håb om, at du i sidste ende vil give banken en handling i stedet for afskærmning.

Banker vil ikke altid komme helt ud og fortælle dem, at de ikke ønsker at lave det korte salg. Nogle gange vil de blot tvinge dig til at prise det på en sådan måde, at det ikke vil sælge.

Standardprocedure for kortsalgs godkendelse Efter et tilbud

Den mest almindelige måde at lave et kort salg på er at indgive godkendelsen fra tredjepart til banken, så snart dit hjem er noteret til salg. Derefter skal du, når du modtager et tilbud, indsende en kort salgspakke til banken sammen med dokumentation og tilbud.

Denne procedure sætter dig i kontrol og ikke banken. Spørg dig selv, har ikke bankerne gjort nok skade? Følgende sendes dokumenterne til banken:

• Købsaftale
• Kopi af største pengeindbetaling
• Køberens bevis for midler
• Købers forhåndsgodkendelsesbrev
• Signeret tredjepartsautorisation (hvis første kopi var misplaceret)
• Estimeret afsluttende erklæring eller HUD-1
• Udskrivning fra MLS
• CMA
• Bankens pakke for kort salg og finans

Hver bank har sine egne krav, og de ændrer løbende dokumenterne de kræver. Det er almindeligt at anmode om dine 2 sidste afkast og 2 måneders kontoudtog og lønsedler. Men nogle banker som en Bank of America Cooperative Short Sale kan ikke engang kræve disse dokumenter. Din short sales specialist, hvis den person er en specialist, skal vide.