Fremstillet og mobillån til hjemmet: låntagningstips

Finansiering er udfordrende for enhver boligejer, og det gælder især for mobilhomes og nogle fremstillet boliger. Disse lån er ikke så rigelige som standardlån til hjemmet, men de er tilgængelige fra flere kilder - og statsstøtteprogrammer kan gøre det lettere at kvalificere og holde omkostningerne lave.

At købe et hjem kan være den største investering du laver i dit liv, og boligpriserne ligger over flere hundrede tusind dollars på mange markeder.

Men fremstillede boliger er typisk mere overkommelige end byggede boliger, så de gør hjemmet tilgængeligt. Især for forbrugere med lavere indkomster og dem, der bor i landdistrikterne (hvor entreprenører og materialer ikke er tilgængelige), kan der produceres boliger, der er den eneste mulighed.

Mobile, Manufactured og Modular

Når du diskuterer boliglån, kan de vilkår, du bruger med långivere være vigtige. Det, du kalder et "mobilhome", er sandsynligvis et "fremstillet hjem" (selvom hjemmet er - eller engang var - mobil). Til uformel brug, fungerer enten termen, men de fleste långivere undgår udlån på ejendom kategoriseret som et mobilhome.

• Mobile homes er fabriksbyggede boliger lavet før 15. juni 1976. De kan være meget hyggelige boliger, men de blev bygget før regulatorer krævede visse sikkerhedsstandarder, og de fleste (men ikke alle) långivere er tilbageholdende med at låne på disse ejendomme.
• Fabriksbyggede boliger er fabriksbyggede boliger bygget efter den 15. juni 1976. Disse boliger er underlagt den nationale lov om byggeri og sikkerhedsstandarder fra 1974 og skal opfylde sikkerhedsstandarder fastsat af det amerikanske Department of Housing og byudvikling (HUD). Disse regler kaldes ofte HUD-koden. Fremstillede boliger er bygget på et permanent metalchassis og kan flyttes efter installationen (men at flytte hjemmet efter installationen kan forstyrre finansiering).

Modulære boliger

• er fabriksbyggede boliger, der er monteret på stedet og skal opfylde alle de samme lokale byggekoder som byggede boliger (i modsætning til HUD-koden) . De er typisk permanent installeret på et konkret fundament. Modulære boliger har ligesom husbyggede boliger en tendens til at holde værdi og sætte pris på mere end fremstillede eller mobile hjem, så det er lettere at få lån til modulære boliger. Hvor skal du låne?

Der er flere måder at få finansiering til forarbejdede og mobile homes. Som med ethvert lån betaler det sig at handle mellem flere forskellige långivere. Sammenlign renten, funktionerne, lukkekostnaderne og andre gebyrer for hvert lån omhyggeligt. Især med mobilhuslån, er typen af ​​lån (eller långiveren du arbejder med) vigtig.

Forhandlere:

Bygherrer, der sælger fremstillede boliger, arrangerer typisk finansiering for at gøre det lettere for kunderne at købe boliger.I nogle tilfælde kan din bygherrens forhold være din eneste mulighed for finansiering, når du køber et nyt hjem. Det er dog klogt at spørge din bygherre for en liste over flere andre (ikke-tilknyttede) långivere. Specialiserede långivere:

Flere realkreditinstitutter specialiserer sig i lån til mobile og fremstillede boliger (og jord, hvis det er nødvendigt). Selv om enhver långiver måske kan finansiere dit køb, er specialiserede långivere mere fortrolige med aspekterne ved et fremstillet hjem køb - så de er mere villige til at tage ansøgninger om disse lån. Du skal højst sandsynligt arbejde med en långiver, der er fokuseret på det fremstillede hjemmemarked i følgende situationer: Du ejer ikke jorden.

• Du vil ikke permanent vedhæfte hjemmet til et fundament system.
• Du køber et hjem, der ikke er helt nyt eller en, der har foretaget ændringer.
• Du vil refinansiere eksisterende fremstillet boliggæld, og noget af ovenstående gælder.
• Standardlånsforpagtere:

Hvis du køber et hjem og det land, den sidder på, og hjemmet er permanent installeret på et fundament, får du en nemmere låntagning. Mange lokale banker, kreditforeninger og realkreditmæglere kan rumme disse lån. Få anbefalinger til gode långivere fra personer, du stoler på. Hvis du ikke er sikker på, hvem du skal spørge, skal du starte med din ejendomsmægler, medarbejdere og beboere på mobilhome parker og folk du ved, der har lånt penge til at købe producerede boliger.

Chattel-lån

Chattel-lån bruges ofte til mobile og fremstillede boliger, især når hjemmet går ind i en park eller produceret hjemmegruppe. Et chattel-lån er et hjemlig lån (i modsætning til et lån til hjemmet og landet sammen).

Disse lån er teknisk personlige ejendomslån - ikke ejendomslån.

Det er sagt, at chattel lån også er tilgængelige, når du ejer landet og låner for et hjem separat.

Når du handler med långivere, skal du finde ud af, om du får citater til et chattel-lån eller et ejendomslån. Renter på chattel lån tendens til at være højere end satser på fast ejendom gæld, men der er fordele og ulemper for hver mulighed. En undersøgelse fra Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) viste, at lånebeløb og forarbejdningsgebyrer var 40-50 procent lavere på chattel-lån sammenlignet med realkreditlån, men den årlige procentsats (APR) på chattellån var 1. 5 procent højere . Fordele ved chattel-lån omfatter:

Du behøver ikke at eje ejendommen, som kan holde dit lån mindre (selv om du sandsynligvis betaler månedlige gebyrer).

Forarbejdningsomkostninger bør være lavere end lukkekostnader på fast ejendom gæld.

• Afslutningen er typisk hurtigere og mindre involveret end at lukke på et ejendomslån.
• Ulemper ved chattel-lån omfatter:
• Renterne er højere, så dine betalings- og renteomkostninger vil være højere, end hvis du bruger et tilsvarende fast ejendomslån.

Tilbagebetalingsperioder kan være kortere (med en tilbagebetalingstid på op til 15 eller 20 år, for eksempel - selv om nogle långivere giver længere lån).En kortere periode resulterer i højere nødvendige månedlige betalinger, men at tilbagebetale gæld hurtigere holder renteomkostningerne lave.

• Fabrikanter for boligforhandlere og specialiserede långivere tilbyder normalt chattel-lån, og US Census Bureau fandt ud af, at 80 procent af de nye fabrikater i 2015 blev betegnet som personlige ejendele. Men nogle långivere tilbyder både personlige ejendomslån og fast ejendom lån. Tal med flere långivere, og spørg om fordele og ulemper ved at title et hjem som fast ejendom i stedet for personlig ejendom.
• Offentlige låneprogrammer

Flere statsstøtteprogrammer kan gøre lån til et fremstillet hjem mere overkommeligt. Forudsat at du opfylder kriterierne for at kvalificere sig til disse programmer, kan du låne fra realkreditinstitutter, der modtager en tilbagebetalingsgaranti fra den amerikanske regering - hvis du ikke tilbagebetaler lånet, vil regeringen træde ind og betale långiveren.

Statsstøttede låneprogrammer er nok din bedste mulighed for låntagning, men nogle mobile og fremstillede boliger vil ikke kvalificere sig.

FHA-lån

er forsikret af Federal Housing Administration (FHA). Disse lån er særligt populære, fordi de har lave nedbetalinger, faste renter og forbrugervenlige regler. For at være berettiget til et FHA-lån skal flere kriterier være opfyldt:

Hjemmet skal være bygget efter 15. juni 1976. Hjemmet skal overholde HUD-koden og opfylde andre lokale krav. Ændringer i hjemmet kan bringe den ud af overensstemmelse.

1. Hvert afsnit af hjemmet skal have den røde certificeringslabel (eller HUD-etiket) vedhæftet. For eksempel på to store boliger kræves der to mærker.
2. Der er to FHA-programmer til rådighed for fremstillede boligejere.
3. FHA Title II-lån

omfatter det populære 203 (b) -lån - også brugt til byggede boliger - som giver købere mulighed for at foretage en forskudsbetaling så lille som 3 5 procent. For at dække udgifterne til statsgarantien betaler du en up-front realkreditpræmie samt løbende realkreditforsikring med hver månedlig betaling. Du har brug for anstændige kreditværdier for at kvalificere dig til et FHA-lån, men din kredit behøver ikke at være perfekt. Plus, du kan bruge gavnlige penge til at finansiere dine nedbetalings- og lukningsomkostninger, og du kan endda få sælgeren til at hjælpe med disse omkostninger.

Afsnit II-lån er ejendomslån, så du skal købe ejendommen og hjem sammen, og hjemmet skal installeres permanent på et godkendt fundament. Lån kan vare 15 til 30 år. FHA Title I-lån

er tilgængelige for personlige ejendomslån - nyttigt, når du ikke ejer ejendommen. Men hvis du vil placere hjemmet på et udlejningssted, skal din lejekontrakt opfylde FHA retningslinjer. For eksempel skal du have en indledende lejekontrakt på tre år, og du skal være underrettet om enhver lejekontrakt med mindst seks måneders varsel. Nødvendige nedbetalinger kan være så lave som fem til 20 procent, men dette krav varierer fra långiver til långiver og afhænger af din kredit score. Yderligere krav til et afsnit I-lån omfatter:

Hjemmet skal være låntagerens primære bopæl. Installationsstedet skal omfatte kloak og vandtjeneste.

• Helt nye fabrikater skal indeholde et års garanti.
• En HUD-godkendt vurderer skal inspicere partiet.
• Titel I lån kan være boliglån som chattel-lån, men de kan også bruges til at købe en masse og et hjem sammen. Maksimale lånebeløb på afsnit I-lån er lavere end maksimumsbeløbene for afsnit II-lån, og lånevilkårene er kortere: For en enkelt bred bolig og parti er den maksimale tilbagebetalingsperiode 20 år.
• VA-lån

er tilgængelige for servicemedlemmer og veteraner, og de kan bruges til fremstillede og modulære huse. VA lån er særligt tiltrækkende på grund af evnen til at købe uden penge ned og ingen månedlig pant forsikring (forudsat at långiveren tillader det, og du opfylder kredit og indkomst krav). At springe ned på betalingen betyder, at du får højere månedlige betalinger - og du betaler mere i renter - men i nogle tilfælde giver det mening. For et VA-lån på et fabrikat:

Boligen skal være permanent knyttet til et fundament. Du skal købe hjemmet sammen med det land, den sidder på og title hjemmet som fast ejendom.

• Hjemmet skal være en primær bolig (ikke et andet hjem eller investeringsejendom).
• Hjemmet skal opfylde HUD-koden og have HUD-etiketterne tilsluttet.
• FNMA-lån
• er i stigende grad til rådighed for fremstillede boliger, da agenturet planlægger at udvide midlerne til overkommelige boliger. Spørg din långiver, hvis der er nye programmer til rådighed for dit kommende køb.

Forskellige långivere, forskellige regler Selvom nogle af de ovenfor beskrevne lån er støttet af den amerikanske regering, kan långivere fastsætte regler, som er mere restriktive end de offentlige retningslinjer. Disse "overlays" kan forhindre dig i at låne, men andre banker kan bruge forskellige regler. Det er en anden grund, at det betaler sig - du skal finde en långiver med konkurrencedygtige omkostninger, og du skal finde en långiver, der imødekommer dine behov.

Specielt når det kommer til fremstillede boliger, kan långivere fortælle dig, at du ikke kvalificerer dig til statssikrede programmer. Det kan være sandt, men det er bedst at kontrollere med flere FHA eller VA långivere, før du giver op på disse muligheder.

Nogle eksempler på områder hvor forskellige långivere sætter forskellige regler:

Lån til værdiforhold:

Du kan muligvis sætte ned så lidt som 3, 5 procent, eller det kan være nødvendigt at lave 20 procent forskudsbetaling.

• Kredit score: Afhængigt af dine kreditscorer kan nogle långivere være uvillige til at arbejde sammen med dig, mens andre fastsætter forskellige renter eller forskudskrav baseret på din kredit.
• Boligtype: Nogle VA og FHA långivere er uvillige til at låne på fremstillede boliger, men de kan være mere åbne for modulære boliger. Nogle er tilbageholdende med at finansiere single-wides, men de vil finansiere dobbelt-brede eller større boliger.
• Lejeboliger: Hvis du planlægger at bo i en park eller et fællesskab, kan långivere gerne vide, hvor mange beboere lejer i forhold til hvor mange ejer deres hjem.
• Chattel vs Mortgage: Nogle långivere tilbyder kun chattel-lån, så det er det eneste produkt, de tilbyder dig. Ligeledes gør nogle långivere ikke personlige ejendomslån.