At tjene penge fra fast ejendom investering

Når det drejer sig om at tjene penge i fast ejendom, er der virkelig kun en håndfuld måder at gøre det på. Selvom begreberne er enkle at forstå, lad dig ikke narre til at tro, at de nemt kan implementeres og udføres. Tag en notesbog og blyant, for i de næste ti minutter vil jeg gå igennem en kort oversigt for at hjælpe dig med at forstå det grundlæggende i fast ejendom og hvor succesrige investorer i fast ejendom arbejder for at maksimere deres indtjening.

De tre primære måder at tjene penge på ejendomsinvesteringer

Der er tre primære måder, som investorer tjener penge på fra fast ejendom:

• En stigning i ejendomsværdien,
• Lejeindtægter indsamlet ved at udleje ejendommen til lejere, og
• Fortjeneste genereret af erhvervsaktivitet, der afhænger af ejendommen.

I en nøddeskal er det det. Selvfølgelig er der altid andre måder at direkte eller indirekte drage fordel af fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig på flere esoteriske områder som skattelettelser, men de tre poster tegner sig for langt størstedelen af ​​passiv indkomst og ultimative formuer er blevet lavet i ejendomsbranchen. Ved at lære at drage fordel af dem til din egen portefølje, kan du tilføje en anden aktivklasse til din samlede aktivfordeling, hvilket øger både diversificering og, hvis det implementeres forsigtigt, reducerer risikoen.

1. At tjene penge fra en stigning i ejendomsværdien af ​​dine ejendomsinvesteringer

For det første er det vigtigt, at du forstår, at ejendomsværdier ikke altid stiger.

Dette kan blive smerteligt tydeligt i perioder som i slutningen af ​​1980'erne og begyndelsen af ​​1990'erne, og ejendommen i 2007-2009 kollapser. Faktisk slår ejendomsværdier sjældent ned i inflationen. For eksempel, hvis du ejer en $ 500.000 fast ejendom og inflationen er 3%, kan din ejendom sælge til $ 515.000 ($ 500.000 x 1. 03%), men du er ikke rigere end du var sidste år .

Det vil sige, du kan stadig købe samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre varer (sandt, ost kan være nede i år og benzin op, men din levestandard vil forblive stort set den samme ). Grunden? Den $ 15.000 gevinst var ikke reel. Det var nominelt.

Dette sker, fordi regeringen skal skabe penge, når det bruger mere end det tager gennem skatter. Alt andet er det med tiden, at hver eksisterende dollar taber værdi og bliver mindre værd end tidligere.

En af de måder, som de mest klogeste ejendomsinvestorer kan tjene penge på i fast ejendom, er at drage fordel af en situation, der ser ud til at vokse op hvert par årtier: Når inflationen forventes at overstige den nuværende rate af langfristede investeringer, langsigtet gæld, kan du finde folk, der er villige til at gamble ved at erhverve ejendomme, låne penge til finansiering af købet og derefter vente på, at inflationen stiger.På den måde kan de betale pantet med dollars, der er langt mindre værd. Dette repræsenterer en overførsel fra sparere til debitorer. Du så mange ejendomsinvestorer at tjene penge på denne måde i 1970'erne og begyndelsen af ​​1980'erne, da inflationen begyndte at spiral ude af kontrol før Paul Volker tog en 2x4 tilbage og bragte den under kontrol ved kraftigt at hæve renten.

Tricket er at købe, når konjunkturkorrigerede caprenter er attraktive, eller når du tror, ​​at der er en specifik grund til, at et bestemt stykke fast ejendom en dag vil være mere værd end den nuværende cap rate alene indikerer, at det burde være. For eksempel kan talentfulde ejendomsudviklere se på det rigtige projekt på det rigtige tidspunkt til den rigtige pris og helt bogstaveligt oprette den fremtidige lejedeindkomst for at understøtte en værdiansættelse, der ellers kunne vise sig rig på grundlag af nutidige forhold, fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrugere. I min gamle hjemby så jeg et frygteligt gammelt hotel på et stort stykke land forvandlet til et travlt indkøbscenter med kontorbygninger, der pumpede betydelige huslejer til ejeren. Afviger disse pengestrømme, nutidsværdi eller nutidsværdi, du spekulerer i nogen grad, uanset hvad du siger til dig selv, uanset hvilke banker der godkender dine lån, og uanset hvilket samfund der omkring dig siger.

Du vil kræve enten betydelig inflation i den nominelle valuta (hvis du bruger gæld til at finansiere købet) for at hjælpe dig eller en form for lav sandsynlighedsbegivenhed til at træne i din favør.

2. At tjene penge fra lejeindtægter genereret af dine ejendomsinvesteringer

At tjene penge ved at samle leje er så simpelt, at hvert sjette år, der nogensinde har spillet et spil Monopoly, forstår på visceralt niveau, hvordan det grundlæggende fungerer. Hvis du ejer et hus, lejlighedskompleks, kontorbygning, hotel eller anden fast ejendom investering, kan du opkræve folk leje i bytte for at give dem mulighed for at bruge ejendommen eller anlægget. Selvfølgelig er det simpelt og nemt ikke det samme. Hvis du ejer lejlighedskomplekser eller udlejningshuse, kan du måske finde dig selv at beskæftige sig med alt fra knuste toiletter til lejere, der drev meth labs. Hvis du ejer stripecentre eller kontorbygninger, skal du muligvis beskæftige sig med en virksomhed, der lejede fra dig i konkurs. Hvis du ejer industrielagre, kan du måske finde dig selv udsat for miljøundersøgelser for handlingerne hos de lejere, der brugte din ejendom. Hvis du ejer oplagringsenheder, kan tyveri være et problem. Investeringer i fast ejendom er ikke den type, du kan ringe ind og forventer, at alt går godt.

Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der letter sammenligninger mellem potentielle ejendomsinvesteringer. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din stræben efter at tjene penge fra fast ejendom, er et specielt finansielt forhold kaldet cap rate, der er kort for "kapitaliseringsrate". Hvis en ejendom tjener $ 100.000 pr. År og sælger for $ 1, 000, 000, vil du dele indtjeningen ($ 100, 000) med prislappen ($ 1, 000, 000) og få 0.1 eller 10%. Det betyder, at ejendommen er på 10%, eller at du ville tjene en forventet 10% på din investering, hvis du betalte for ejendommen helt kontant og ingen gæld.

Ligesom et lager i sidste ende kun er værd at nutidsværdien af ​​sine diskonterede pengestrømme, er en fast ejendom den ultimative værdi en kombination af 1.) det nytteværdi, det genererer for sin ejer og 2.) de nettopræsentlige pengestrømme det genererer i forhold til den pris, der blev betalt for investeringen. Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargen, der beskytter dig under sammenbrud. Visse typer af fast ejendom investeringer er bedre egnet til dette formål. For at gå tilbage til vores tidligere diskussion om udfordringerne ved at tjene penge fra fast ejendom, kontorbygninger, for at give en illustration, involverer typisk lange, flerårige lejemål. Køb en til den rigtige pris på det rigtige tidspunkt og med den rigtige lejer og lejemodningsprofil, og du kan sejle gennem en fast ejendomssammenbrud, der samler over de gennemsnitlige lejekontroller, som virksomhederne leasing fra dig stadig skal levere (på grund af leasingaftale de underskrev) selv når lavere satser er tilgængelige andre steder. Gør det dog forkert, og du kan være låst ind på sub par returneringer længe efter markedet har genoprettet.

3. At tjene penge fra fast ejendom Virksomheder

Den endelige måde at tjene penge på ejendomsinvesteringer indebærer særlige tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge fra automater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge fra tidskontrollerede støvsugere. Disse typer investeringer kræver næsten altid specialundervisning; e. g. , der er mænd og kvinder, der bruger hele deres karriere med speciale i at designe, bygge, eje og drive bilvask. For dem der stiger til toppen af ​​deres felt og forstår det indviklede af et bestemt marked, kan muligheden for at tjene penge være uendelige.

Mere om at tjene penge i fast ejendom

For mere information om, hvordan du tjener penge i fast ejendom, læs The Complete Beginner's Guide til Real Estate Investing.