Lær hvordan man udskriver en administratorens auktion

For at udsætte en auktion, som i fast ejendom generelt betegnes som en trustees auktion eller forvalterens salgsdato, skal låntageren først være i misligholdelse. At gå i standard betyder, at låntageren ikke foretager pantelån.

Låntagere, der holder op med at udbetale realkreditlån, vil før eller senere få banken til at afskrække. Nu, hvordan denne afskærmning håndteres afhænger af statens lovgivning. Mere end halvdelen af ​​staterne i De Forenede Stater er tillidspolitik stater, og foreclosures i tillid deed stater håndteres af trustee.

Husk, at Fannie Mae-kortsalget, der er i standard, håndteres forskelligt. Fannie Mae og Freddie Mac udskyder normalt ikke administratorens auktioner.

Før udsættelse af auktionen

Efter at en låntager ophører med at udbetale realkreditbetalingerne, giver långiveren kurator til at indlede afskærmningsprocedurer. Forvalteren er en tredjepart i tillidsposten, en stilling, som nogle kalder "at holde nøgen titel."

Selvom der ikke er nogen påkrævet tidsperiode forud for indgivelse af en meddelelse om standard, foretrækker de fleste långivere at forsøge at indsamle i løbet af de første 60 til 90 dage, at en låntager falder i restance snarere end at hoppe ind i afskærmning sagen. Nogle stater som Californien kræver, at långiveren giver låntageren mindst 30 dages varsel, før han indsender en meddelelse om standard.

Når meddelelsen om standard er indgivet, har en låntager cirka 90 dage til at genindføre lånet ved at udbetale tilbagebetalingerne og betale forfalde gebyrer, som omfatter administratorens gebyrer.

5 måder at udskyde en administratorens auktion

• Løsne realkreditlånet: Der er forskel på genindførelse af realkreditlån og indfrielse af realkreditlån, men du vil ofte høre de ord, der anvendes ombyteligt, hvilket er forkert. At indløse et pant er at betale pantet; at genindføre, er et realkreditlån bragt nuværende. I løbet af de sidste dage af en ikke-retslig afskærmningsproces er en långiver ikke forpligtet til at acceptere en genindførelse, men skal tillade en indløsning.
• Ansøg om en lånemodifikation: Långivere er heller ikke forpligtet til at udsætte en auktion i bytte for en lånemodifikation, men de fleste banker vil forsøge at udarbejde en midlertidig tilbagebetalingsplan. Det betyder ikke, at banken ikke sender hjemmet til auktionen. Så vær forsigtig. Låntagere vil måske gerne spørge banken om et skriftligt løfte om ikke at gå videre med auktionen.

  Nogle banker er sneaky. Disse banker vil yde en midlertidig lånemodifikation og efter 3 til 6 måneder fortælle låntageren, at de indgiver afskærmning, fordi låntageren ikke kvalificerer til permanent lånsmodifikation. De siger tak for de delvise betalinger og sender et standardmeddelelse.

• Fil til konkurs: En konkursbehandling stopper ikke permanent en auktion, men det kan udsætte auktionen et stykke tid.Når en debitor indgiver konkurs, udsteder retten en ordre kendt som et automatisk ophold, der stopper forsøg på at kreditorer indsamler penge, hvilket inkluderer at udsætte en auktion. Det er som at fortælle en uddannet hund at sidde og blive. Men långiveren kan derefter indsende en bevægelse for at løfte det automatiske ophold, især hvis meddelelsen om standard allerede var indgivet.
• Bestil en midlertidig tilbageholdelsesordre: De fleste forbinder en midlertidig tilbageholdelsesordre med misbrug af hjemmet, men anmodning om retten til beskyttelse mod misbrug kan også indeholde en anmodning om at udsætte en auktion. Låntagere skal ansætte en advokat for at indgive en midlertidig tilbageholdelsesordre, og denne advokat kan muligvis finde en grund baseret på svig eller en form for forseelse på långiverens side. Selvom advokaten er vellykket og vinder argumentet, er fastholdelsesordren ikke permanent.
• Forsøg på at gøre et kort salg: Fortæller en långiver, at låntageren forsøger at lave et kort salg, er generelt ikke nok. Låntageren skal indsende et tilbud til banken fra en kvalificeret køber. Ejendomsmægleren eller advokaten, der håndterer forhandlingerne om låntageren, ringer derefter bankens forhandler og anmoder om udsættelse af auktionen. Ofte vil banker ikke overveje en anmodning om udsættelse, indtil auktionen er et par dage væk. Det er som om banken gerne vil lade låntagere sidde på stifter og nåle og spørger sig selv, om auktionen vil blive udskudt.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}