Hvordan man beregner kapitalisationssats for fast ejendom

De, der investerer i fast ejendom via indkomstproducerende ejendomme, skal have en metode til at bestemme værdien af ​​en ejendom, de ' ved at bruge andre ejendoms netto driftsindtægter og sammenlignelige ejendomme, de seneste solgte priser. Kapitaliseringsrenten er fastlagt og derefter anvendt på den pågældende ejendom for at bestemme den nuværende markedsværdi baseret på indkomst.

Dette er en fantastisk måde at sammenligne lignende egenskaber, da alle omkostninger tages i betragtning.

Når to ejendomme virker lige ens, og man koster mere, kan det skyldes, at det genererer flere indtægter eller har lavere omkostninger.

Vanskeligheder: Nemt

Tid påkrævet: 5 minutter Her er hvordan:

Få den nylige solgte pris på en indkomst ejendom, som f.eks. Et lejlighedskompleks.

1. Eksempel: Seks enhedslejlighedsprojekt sælges til $ 300, 000.
   For det samme lejlighedsprojekt bestemmer du netto driftsindtægterne eller de netto husleje realiseret af ejerne. Alle driftsomkostninger trækkes fra, men ikke pantet. Så denne værdi beregner ejendommen som om du har betalt kontant for det.
2. Eksempel: Lejeindtægter efter omkostninger (netto) er $ 24.000

   Opdele netto driftsindtægter med salgsprisen for at få kappesats.

3. Eksempel: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 eller 8% (Aktiveringsfrekvensen)
   Hvad du har brug for:

Calculator

• Sammenligne ejendomme solgte priser og nettoindkomster.
• Der er to måder, hvorpå kappeprisen anvendes af investorer. Den ene er at værdsætte en ejendom, de ønsker at sælge baseret på de nuværende markedsværdier for nylig solgte sammenlignelige ejendomme.

Den anden er at afgøre, om den faste pris på en ejendom er rimelig, når man overvejer et køb.

Sælger - Har brug for at vide, hvordan man skal betale

Du ejer et lille lejlighedsprojekt og vil sælge det. Du samler for nylig solgte ejendomme i det område, der ligner din. De kunne have flere eller færre enheder, men du forsøger at finde ejendomme så længe som muligt til den, du vil sælge.

Du finder tre ejendomme, der har solgt inden for de foregående tre eller fire måneder. Den vanskelige del er at kunne finde deres NOI, Net Operating Income. Nogle gange er det offentliggjort i noteringen, og andre gange er det ikke. Men du kan få denne type oplysninger fra en kommerciel ejendomsmægler, især når du vil blive noteret til salg med en.

Du får tre ejendomsskattesatser, og de gennemsnitlige 9,2%. Din ejendom er NOI, Net Operating Income, er $ 31,000. Nu er alt du gør, at opdele NOI med cap-sats:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Værdi af din ejendom.

Nu kan du træffe beslutning om den pris, du vil bede om ejendommen og sætte den på markedet.

I betragtning af at du køber en ejendom eller sammenligner egenskaber til et køb

Ved sammenligning af egenskaber til en købsbeslutning arbejder du med listede egenskaber, så du kan få NOI'en og beregne cap rate for hver. Du kan derefter sammenligne dem for at se, hvad der ville gøre det bedste køb. Dog tjekker deres udgifter og huslejer er kloge, da man kan stige til toppen, hvis man ser muligheder for at reducere udgifter eller øge husleje.

På dette emne er nogle ledere virkelig sjusket eller dovne, men ikke ofte. Men hvis du tjekker en ejendom med en sammenlignelig cap rate, kan du opleve, at udgifterne er unormalt høje for ejendommens type og størrelse.

Eller du kan opleve, at huslejer, der opkræves, ligger under markedsrenter for sammenlignelige ejendomme. En af disse situationer, hvis korrigeret, ville øge kappefrekvensen, hvilket gør det til en bedre ejendom.

Køb - Behov for at vide, hvad en ejendom er værd.

Vi er på den anden side af transaktionen nu. Vi har øje med et specifikt lille lejlighedsprojekt, og det er noteret til salg for 495, 000 dollars. Spørgsmålet er, er det værd at i det nuværende marked eller er det for dyrt?

Vi får igen nogle sammenlignelige egenskaber og en gennemsnitlig solgt cap rate. Lad os bruge vores 9, 2% igen. Hvis NOI af denne ejendom er $ 39, 500, er det værd at spørge prisen?

NEJ, da vi beregner at dividere denne indkomst med cap-satsen, får vi $ 429, 348 for en værdi. Så er $ 495, 000 lidt over mærket.

Hvilken NOI ville vi have brug for at få den listepris til en værdi? Vi skifter bare om vores formel og multiplicerer forespørgselsprisen ved hjælp af cap-sats.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 kræves netto driftsindtægter. Lad os kontrollere, at:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Tror ikke, at dette er sat i sten selv. Der kan være gode grunde til en ejendom, der berettiger til en bedre cap rate. Måske er det stedet, eller måske er det egenskaberne og kvaliteten af ​​bygningerne og omgivelserne. Alt skal evalueres for beslutninger, men cap rate hjælper.