Real Estate Myth

Denne artikel blev oprindeligt offentliggjort den 24. februar 2007

Køb en primær bolig er sandsynligvis den eneste bedste beslutning, nogen kan klare for deres økonomiske fremtid. Men når du kommer ind i fritidsboliger, feriehuse, udlejningsejendomme, kommercielle bygninger og råjord for potentiel anerkendelse, spiller du et helt nyt boldspil. Det skyldes, at de reelle afkast (efter inflationen), der tilbydes af de fælles bestande, har ødelagt dem, der er tilgængelige via ejendomsejendomme, over lange perioder.

Yep. Du læser det rigtigt. Amerikanerne er blevet så begejstret med ejendomsretten til fast ejendom, at de ofte ikke forstår en ejendom, der stiger i værdi fra $ 500.000 til $ 580.000 inden for fem år efter at have bakket op efter renteafgiften på realkreditlånet, ekstra forsikring, titalkostnader mv. følger ikke engang med inflationen! At $ 80.000 gevinst ikke kommer til at købe dig flere varer og tjenester; Det samme antal hamburgere, svømmehaller, møbelsæt, grand pianoer, biler, springbrætpenge, kashmir trøjer, eller hvad som helst det er, som du måske ønsker at erhverve. Hvis du antager et fuldt pant på 6,25% i løbet af de fem år, ville du have betalt $ 151, 401 i brutto rente eller ca. $ 93, 870 efter de relevante skattefradrag (og det forudsættes at du er i top parentes, den gunstigste sagen.) Din pantbalance ville være blevet reduceret til omkring $ 466, 700, hvilket giver dig egenkapital på $ 113, 300 ($ 580.000 markedsværdi - $ 466, 700 pant = $ 113, 300 egenkapital.) I løbet af den tid ville du have afskallet $ 184, 715 i betalinger.

Faktorer i ejendomsomsorg, forsikring og andre omkostninger, dine grove udgifter uden for lommen ville have været mindst 200.000 dollars.

Dette skal illustrere et grundlæggende princip, som alle investorer skal huske : Fast ejendom er ofte en måde at holde de penge, du ellers ville have betalt i huslejen, men det vil ikke sandsynligvis generere høje nok afkast til at sammensætte din rigdom væsentligt.

Der er selvfølgelig særlige operationer, der kan og giver høj rente på en leveranceret basis, såsom entreprenører med lavprisbaseret køb, rehabbing og salgshuse, hoteldesignere skaber en spændende destination i en varm del af byen (det skal påpeges, at i denne sag kommer velstanden ikke fra ejendommen, men fra virksomheden - eller det almindelige lager - der skabes gennem hoteloperationer) eller lagre i en by med ingen andre sammenlignelige egenskaber (selvom den reelle rigdom igen kommer fra ejendommen, men fra den virksomhed, der er skabt!)

Hvad forårsagede denne store ejendomsmyth at udvikle sig? Hvorfor bliver vi lurket af det?Fortsæt læsning for indsigt, svar og praktiske oplysninger, du muligvis kan bruge.

1. For mange investorer er ejendomsmægler mere materielle end aktier

Den gennemsnitlige investor ser sandsynligvis ikke på hans eller hendes aktie som en brøkdel af en reel, bona fide forretning, der har faciliteter, medarbejdere og et håb om overskud. I stedet ser de det som et stykke papir, der vinkler rundt på et diagram. Uden koncept om den underliggende ejerindtjening og indtjeningsudbyttet er det forståeligt, hvorfor de kan få panik, når aktier i Home Depot eller Wal-Mart falder fra $ 70 til $ 33.

Blissfully uvidende om prisen er afgørende - det er, hvad du betaler, er den ultimative afgørende faktor for dit investeringsafkast - de tænker på aktier som mere af en lotteri billet end ejerskab, åbning Wall Street Journal og håber at se noget opadgående bevægelse.

Du kan gå ind i en udlejnings ejendom; Kør dine hænder langs væggene, tænd og sluk lysene, klipp græsplænen og hilse dine nye lejere. Med aktier i Bed, Bath og Beyond, der sidder på din mæglerkonto, kan det ikke virke så rigtigt. Selv de udbyttekontroller, der normalt sendes til dit hjem, firma eller bank, bliver ofte nu elektronisk deponeret i din konto eller automatisk geninvesteret. Selv om du på lang sigt statistisk set er mere tilbøjelige til at opbygge din nettoværdi gennem denne type ejerskab, føles det ikke så rigtigt som ejendom.

2. Fast ejendom har ikke en daglig noteret markedsværdi.

Fast ejendom kan derimod tilbyde langt lavere efter skat, efter inflationen, men det sparer dem, der ikke har en anelse om, hvad de laver fra at se en børsnoteret markedsværdi hver dag. De kan fortsætte med at holde fast ejendom og indsamle lejeindtægter, helt uvidende om, at hver gang renten bevæger sig, påvirkes den indre værdi af deres beholdninger ligesom aktier og obligationer. Denne fejl blev behandlet, da Benjamin Graham lærte investorer, at markedet er der for at tjene dem, ikke instruere dem. Han sagde, at at få følelsesmæssige om bevægelser i pris var ensbetydende med at tillade dig mental og følelsesmæssig angst over andres fejl i dommen. Coca-Cola kan handle på $ 50 per aktie, men det betyder ikke, at prisen er rationel eller logisk, og det betyder heller ikke, hvis du har betalt $ 60 og har et tab af $ 10 per aktie, som du har lavet en dårlig investering. I stedet skal investoren sammenligne indtjeningsafkastet, den forventede vækstrate og den nuværende skattelov til alle de øvrige muligheder, der er til rådighed for dem, fordelingen af ​​deres ressourcer til den, der giver det bedste, risikoreducerede afkast. Fast ejendom er ingen undtagelse. Prisen er hvad du betaler; værdi er hvad du får.

3. Forvirre det, der er tæt på det, der er værdifuldt

Psykologer har længe fortalt os, at vi overvurderer vigtigheden af, hvad der er næsten og let til rådighed i forhold til det der er langt væk. Det kan til dels forklare, hvorfor så mange mennesker tilsyneladende snyder på deres ægtefælle, fordybelse fra et virksomhedskonglomerat, eller som en virksomhedsleder illustreret kan en rig mand med 100 millioner dollars i hans investeringskonto føle sig bittert vred for at miste $ 250 fordi han forlod kontanter på natbord på et hotel.

Dette princip kan forklare, hvorfor nogle mennesker føler sig rigere ved at have $ 100 af huslejeindtægter, der vises i deres postkasse hver dag i forhold til $ 250 af "gennemsigtig" indtjening genereret af deres fælles aktier. Det kan også forklare, hvorfor mange investorer foretrækker kontantudbytte til at dele tilbagekøb, selv om sidstnævnte er mere skatteeffektive og alt andet lige er med til, at der skabes mere velstand på deres vegne.

Dette forstærkes ofte af det meget menneskelige behov for kontrol. I modsætning til Worldcom eller Enron kan et regnskabsbedrageri af mennesker, som du aldrig har mødt, ikke gøre den kommercielle bygning, du leaser, til lejere forsvinder natten over. Bortset fra en brand eller en anden naturkatastrofe, som ofte er dækket af forsikring, vil du ikke pludselig vågne op og finde ud af, at dine ejendomsbesiddelser er forsvundet, eller at de lukkes, fordi de afkrydsede Securities and Exchange Commission . For mange giver dette et niveau af følelsesmæssig komfort.