At få din udlejnings ejendom klar til salg

Ligesom du var nødt til at tage visse skridt, da du købte din udlejningsejendom, skal du også sørge for visse forberedelser, når du vil sætte din udlejnings ejendom til salg. Få dig selv og din ejendom klar, vil hjælpe dig med at give dig den bedste chance for at sælge din ejendom hurtigt og til top dollar. Her er de trin, du bør tage, før du sætter din ejendom på markedet.

Papirarbejde

Indtægts- og udgiftsrapport: Du vil sikre dig, at du har alle dine finansielle oplysninger i orden, før du lægger din udlejnings ejendom til salg.

Forberede en indkomst- og udgiftsrapport vil give dig og enhver potentiel køber et bedre billede af værdien af ​​din ejendom.

Indtægt: Inkluderet i denne indkomst- og omkostningsrapport vil du gerne registrere alle indtægter, der modtages af ejendommen månedligt og årligt. Dette kunne omfatte lejerens månedlige leje betalinger samt eventuelle yderligere leje fra parkeringspladser, vaskemaskine og tørretumbler brug eller betalinger, hvis du er heldig nok til at have et tavle eller mobiltelefon tårn på din ejendom.

Udgifter: Indkomst- og udgiftsrapporten skal også indeholde de penge, du bruger for året. Dette kan omfatte:

• Ejendomsskatter
• Forsikringsbetalinger
• Vand- og kloakgebyrer: Hvis du er ansvarlig for forsyningsselskaber.
• Elafgifter: Hvis du er ansvarlig for forsyningsselskaber.
• Gasafgifter: Hvis du er ansvarlig for forsyningsselskaber.
• Olieafgifter: Hvis du er ansvarlig for forsyningsselskaber.
• Vedligeholdelse: De fleste investorer og / eller ejendomsmæglere vil estimere en procentdel for vedligeholdelse. Traditionelt er dette beløb fem procent af brutto driftsindtægter. Vedligeholdelsesomkostningerne varierer afhængigt af ejendommens størrelse, ejendommens alder og antal ydre rum. Det kan omfatte ting som omkostninger til landskabspleje, omkostninger til reparation eller udskiftning af forældede eller manglende inventar, dørlåse, vinduer, revnede fliser, vvs-lækager, taglækage eller wobbly-rækværk.
• Ledig pris: De fleste investorer vil også tegne sig for en ledighedsfaktor. Afhængigt af ejendomstype kan du forvente, at dette tal er mellem fem og ti procent af brutto driftsindtægter. Ledige omkostninger kan omfatte omkostninger til at markedsføre ejendommen, såsom at placere annoncer til din udlejning og omkostninger til at holde ejendommen, såsom skatter og forsikringer.

Indsamle dokumenter relateret til indkomst, udgifter og ejendomsadministration

Elementer fra indkomst- og omkostningsrapport: Før du sætter din udlejningsejendom til salg, vil du finde de kopier af de varer, du har medtaget på resultatopgørelsen. Du vil gerne indsamle disse udsagn fra det foregående år. Dette kan omfatte alle forsyningsregninger, forsikringserklæringer, ejendomsskatter, realkreditbetalinger, huslejeudgifter, vedligeholdelsesomkostninger og så videre.

Du skal scanne alle disse kvitteringer til computeren, så du også har en digital kopi af dem. Dette vil gøre det nemmere at sende en vare til en potentiel køber, en advokat eller en ejendomsmægler, hvis det ønskes, da du allerede har den tilgængelig elektronisk.

Kopier af alle gældende lejemål: Du vil gerne samle kopier af alle lejemål for nuværende lejere. Dette vil blive brugt til at bekræfte den aktuelle lejebetaling samt lejens længde.

Liste over eventuelle nylige forbedringer af ejendommen: Du bør sammensætte en liste over eventuelle forbedringer, du har foretaget i ejendommen i de seneste år. Har du for eksempel lagt på et nyt tag, udskiftet ovnen eller renoveret køkkenet? Du vil også gerne medtage den omtrentlige dato, hvor arbejdet blev udført og muligvis den omtrentlige værdi af forbedringen.

I din liste over forbedringer vil du gerne tilføje beskrivende adjektiver. For eksempel, i stedet for at sige, renoveret køkken, kan det være mere tiltalende at sige renoveret køkken, herunder grå shaker stilskabe, polarhvid granit og skråt undergrundsbacksplash.

Derudover skal du også finde noget bevis på det arbejde, der blev udført. Dette kan være kopier af fakturaer, kontrakter for arbejdet eller andre kvitteringer.

Ofte vil ejendomsmægleren bruge denne liste over forbedringer, når du sammensætter fortegnelsesoplysningerne for din ejendom. Derfor bør denne liste være så grundig som muligt.

Kopier af tilladelser: Det første du vil gøre er at sikre, at der ikke er åbne tilladelser på din ejendom. Afhængigt af din by kan du enten foretage denne anmodning personligt, via telefon eller online. Dette er kendt som en åben offentlig registreringsanmodning.

Hvis der er åbne tilladelser på ejendommen, skal du sandsynligvis lukke dem ud før salg. Du skal afgøre, hvilket arbejde der skal udfyldes, ansætte en licenseret entreprenør for at fuldføre arbejdet, så få en inspektør fra byen komme ud og verificere, at arbejdet er færdigt for at kode, så de kan lukke tilladelsen.

Du skal indsamle eller få kopier af alle tilladelser til ethvert arbejde, der nogensinde blev gennemført på ejendommen. Din by skal kunne give dig kopier af alle tilladelser, der er registreret for ejendommen.

Fastslå gevinstpotentiale

Du bør vurdere din økonomi for at få en ballpark af, hvor mange penge du potentielt kunne gøre, hvis du sælger din ejendom.

1. Hvor meget skylder du på dit pant? Har du nogen forudbetaling straffe?

2. Kend de afsluttende omkostninger, du vil være ansvarlig for under salget af din ejendom. Dette kunne omfatte en realty overførsel skat på salg, ejendomsmægler kommission ved salg, optagelse gebyrer og advokat gebyrer.

3. Ved, hvad dit skat grundlag er for ejendommen, så du ved, hvor meget i skatter du skylder. Tal med din revisor for at afgøre, hvad dit skattegrundlag er.

Generelt vil dit grundlag være alle de udgifter, der er gået ind i ejendommen, der ikke blev afskrevet i et givet år, såsom købspris, lukkekostnader og forbedringer, minus hvor meget du har afskrevet i afskrivninger over årene.

4. Ved, hvad den hårde markedsværdi af din ejendom er. Du bør finde to eller tre sammenlignelige egenskaber, der har solgt i dit område i det sidste år. Du kan bruge disse tal til at få en grov ide om det prisklasse, hvor din ejendom skal sælge.

5. Tag den hårde markedsværdi af din ejendom, minus det beløb du har efterladt på dit pant, minus lukkekostnader ved at sælge din ejendom for at bestemme, hvor mange penge du ville gå væk med på salg.

6. Du skal derefter bestemme, hvor mange penge du vil skylde i kapitalgevinster. For at gøre dette vil du tage salgsprisen på din ejendom minus det skattemæssige grundlag, du har beregnet. Dette beløb vil bestemme, hvad du skylder for kapitalgevinster skat. Sørg for at du taler med din revisor, fordi der kan være scenarier hvor du går væk med meget lidt penge på salg, men skylder betydeligt mere i kapitalgevinster skat på grund af afskrivninger afskrivninger taget i hele ejerskabet af ejendommen.

Vedligeholdelse

Udskudt vedligeholdelse: Før du sælger, vil du gerne have din ejendom så god som mulig. Det er på tide at løse eventuelle vedligeholdelsesproblemer, du har afskediget. Dette kan omfatte maleri fælles områder, forbedring landskabspleje eller curb appel, fastsættelse løbende toiletter eller mindre dryp i vandhaner.

Kapitalforbedringer: Du skal også afgøre, om det er umagen værd at gennemføre eventuelle kapitalforbedringer forud for salget. Vil forbedringen give et større afkast end det koster? For eksempel kan du sætte et nyt tag på ejendommen til mindre end markedsrenten?

Er det fornuftigt at investere flere penge i ejendommen? Hvis du ikke foretager sådanne forbedringer, vil det reducere muligheden for salg? Vil et dårligt tag, rottende dæk eller huller i vægge afskrække nogen fra at købe ejendommen?

Generelle tips

Underrette lejere: Når din udlejningsejendom rent faktisk er på markedet, skal potentielle købere være i stand til at indtaste mindst en leje enhed, når de ser ejendommen. Du skal derfor bestemme, hvordan og hvornår du vil underrette lejere om, at du laver ejendommen til salg. Afhængigt af størrelsen af ​​din ejendom må du muligvis ikke underrette alle lejere om din intention om at sælge ejendommen. Du skal kun underrette lejere, hvis lejligheder du ønsker at vise til potentielle købere.

Nogle gange er lejere frygtelige, når de hører, at ejendommen går op til salg. De bekymrer sig over, at de vil blive forskudt, når de sælges. De bekymrer sig også om, hvordan en ny udlejer vil klare ejendommen. Nogle lejere vil også bruge dette som en mulighed for at vække udlejeren mod rimelige og urimelige problemer, så pas på at lade lejere interagere med potentielle købere.

Fyld eventuelle ledige stillinger: Før du sælger, vil du ideelt set have 100 procent belægning på din ejendom. Hvis du har en ledig stilling, skal du ikke skære hjørner for at prøve at fylde ledig stilling hurtigt. Sørg for, at du stadig følger din komplette screeningsproces.

Hvis din ejendom ikke sælger hurtigt, vil du blive fast med uanset lejer du placerer i ejendommen. Du ønsker heller ikke at placere problem lejere i ejendommen, der kan beskadige ejendommen på et tidspunkt, hvor det skal se bedst ud. Det er bedre at have en ledig enhed end en, der er optaget af en dårlig lejer.

Interview Realtors: Du skal finde en ejendomsmægler for at liste din udlejnings ejendom med. Hvis du allerede har en ejendomsmægler, du har arbejdet med i fortiden og har det godt med det, så er du klar.

Ellers skal du interviewe flere ejendomsmæglere. Det er vigtigt at kigge efter ejendomsmæglere, der specialiserer sig i ejendomstype og det område, hvor du sælger. Enfamiliehuse eller ejerlejligheder behøver måske ikke nogen, der er så specialiserede, men for en flerfamilie, en detailejendom, en blandet ejendom eller andre mere unikke investeringer, vil du søge efter en person, der har succes med at sælge den ejendomstypen du forsøger at sælge. Tænk på det på samme måde som advokater specialiserer sig på visse områder som skilsmisse, skatteappel eller selskabsret.

Hvornår skal man sætte det på markedet? Investeringsejendomme følger ikke de samme regler som salg af primære boliger til boligejere. Det normale boligmarked er stærkest i foråret, da familier forsøger at komme ind i deres nye hjem før det nye skoleår.

Generelt kan du sætte en investeringsejendom til salg på ethvert tidspunkt af året. Du kan se lavere aktivitet i løbet af ferien eller om sommeren.