Hvordan man stopper eller undgår en boligafskærmning

Boligejere, der håber at stoppe afskærmning, frygter ofte at beskæftige sig med de fakta, der fik dem til at være i afskærmning. Det kan være deprimerende. Hvis de tænker tilbage til, da de først købte det hjem, var det formentlig den fjerneste hjemme at miste hjemmet. Få hussejere planlægger faktisk at gå ind i afskærmning.

Årsager til afventning af afskærmning

Bortset fra dem, der bevidst deltager i pantbedrageri - med det formål at aldrig foretage en enkelt betaling - står de fleste boligejere overfor pludselige formildende omstændigheder, der tvinger dem til at holde op med at lave tidligt pant betalinger.

- 9 ->

Her er et par af følgende årsager:

• Beskæftigelse / uventet ledighed
• Pludselig sygdom eller medicinsk nødsituation
• Død i familien
• Skilsmisse / tab af anden indkomst
• Overdreven gældsforpligtelser
• Arbejdsdemokrati eller forfremmelse afslag
• Manglende evne til at betale en justerbar rente, der stiger
• Uventet større hjem vedligeholdelsesudgifter

- 9 ->

Måder at undgå en afskærmning

Den bedste måde at undgå afskærmning på er at forhindre indgivelse af en meddelelse om standard. Långivere ønsker ikke at udelukke, men vil indgive en meddelelse om standard for at beskytte deres interesser, hvis det er nødvendigt. Hvis du ved, at du sandsynligvis ikke vil opfylde dit pantforpligtelse, skal du ringe til din långiver.

Lad være med at skræmme, være flov eller ignorere breve fra din långiver, fordi disse svar vil gøre situationen værre, ikke bedre. Afhængigt af din særlige situation og trængsel omstændigheder, her er nogle muligheder din långiver kan foreslå dig:

Tid til at udbetale dine betalinger.

• Långivere kan være enige om at vente, før du træffer søgsmål mod dig og lader dig udarbejde en tilbagebetalingsplan, der er overkommelig for dig. Dette kaldes overbærenhed.
  

  Forgive en betaling.

• Hvis du kan acceptere en måde, hvorpå du vil være aktuel efter at have manglet en betaling eller to (uden midlerne til at betale den tilbage), kan långiveren give dig en pause og frafalde din forpligtelse. Dette kaldes gæld tilgivelse, og det sker sjældent.
  

  Udbrede de ubesvarede betalinger over længere sigt.

• Hvis din betaling f.eks. Siger $ 1, 200 om måneden, kan långiveren lade dig tilføje $ 100 om måneden til hver betaling i et år, indtil du er fanget. Dette kaldes en tilbagebetalingsplan.
  

  Ændring af vilkårene for dit lån.

• Hvis dit pant er et regulerbart lån, kan långiveren fryse renten, før den øger eller ændrer renten til en mere håndterbar sats for dig. En långiver kan også forlænge afskrivningsperioden. Dette kaldes en note modifikation.
  

  Tilføj tilbagebetalinger til din lånebalance.

• Hvis du har tilstrækkelig egenkapital og opfylder långiverens udlånsretningslinjer, kan långiveren øge din lånebalance for at inkludere tilbagebetalingerne og genindskyde lånet.Dette kaldes en refinansiering.
  

  Lav et særskilt lån til dig.

• Visse statslån indeholder bestemmelser, der gør det muligt for låntagere, der opfylder specifikke kriterier, at ansøge om et andet lån, som vil tilbagebetale de ubesvarede betalinger. Dette kaldes et delvis krav.

Måder at stoppe en afskærmning

Når långiveren sender et standardmeddelelse, er dine muligheder begrænset. Det er derfor, det er bedre for dig at ringe til din långiver, før du kommer bag på dine betalinger, fordi långivere ofte er tilbageholdende med at udarbejde tilbagebetalingsplaner efter afskærmningsprocedurer er påbegyndt.

Du får en vis tidsperiode for at få betalingerne løbende, betale omkostningerne ved at indgive afskærmningen og standse afskærmningen. Dette kaldes genindførelse af dit lån. Hvis du ikke kan kompensere for de ubesvarede betalinger, og långiveren ikke vil arbejde sammen med dig, er der et par andre muligheder for at stoppe afskærmning:

Sælg dit hjem.

• Interview ejendomsmæglere for at få en mening om markedsværdi og gennemsnitlig DOM til at sælge dit hjem. Du kan blive fristet til at ansætte en rabatmægler, men mange sælgere føler, at de har brug for eksponering og markedsføring, som fuldmæglerne tilbyder. Sammenlign begge for at bestemme, hvilke der bedst opfylder dine behov og tidsramme.
  

  Overvej et kort salg.

• Hvis dit hjem er mindre værd end det beløb, du skylder, kan du være en kandidat til et kort salg. En kort salg påvirker kredit, men det er ikke så slemt som en afskærmning. Du eller din agent skal forhandle med din långiver for at finde ud af, om långiveren vil samarbejde om en kort salg. Dette kaldes en foreclosure indløst.
  

  Skriv en handling i stedet for afskærmning

• Dette kaldes at dæmpe hjemmet tilbage til långiveren. Husejeren giver långiveren en ordentligt forberedt og notariseret gerning, og långiveren tilgiver pantet, der effektivt annullerer afskærmningen. Långivere fortælle mig, at handlinger i stedet for afskærmning påvirker kredit det samme som en afskærmning.
  Långiveren kan også arbejde et arrangement, hvor en boligejer kan forblive i hjemmet, indtil han finder et sted at flytte ind. Ejere i misligholdelse bør forhandle retten til at bevare belægning og argumenterer for, at hvis långiveren fulgte gennem afskærmningen, ville en ejer stadig nyde retten til besiddelse under denne procedure.

  Overvej konkurs. En retssag sådan en konkurs kan stoppe al afskærmning handling. Ring en advokat, der har specialiseret sig i at indgive konkurs og bede om en grundig forklaring på alle dine muligheder, omkostninger og tidsramme, der er involveret. Det vil ikke permanent stoppe en afskærmning, men det kan udsætte det.

• På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.