Sælgers bidrag til kortsalg

I Californien er det imod loven for en kortsalgssælger at sælge bidrag til et kort salg, men ikke så i andre stater. Før denne lov gik forbi, fandt Shari den hårde måde lige hvor lavt banken ville komme. Både hun og hendes mand havde mistet deres job. De blev tvunget til at bevæge sig 100 miles væk, så hendes mand kunne tage et nyt arbejde med nedsat løn, mens de boede i en trang lejlighed med 1 soveværelse.

Cradling en nyfødt i hendes arme, Shari var i tårer, da hun hørte bankens oprindelige efterspørgsel forud for udstedelse af kort salgsgodkendelse.

Banken sagde, at Shari havde en fremragende kreditvurdering med FICO'er i de høje 800'ere og så, at Shari havde en uberørt cash credit line. Hendes VISA havde en tilgængelig kontantforskudgrænse på $ 10.000. Banken bad Shari om at trykke på sit kreditkort og give den $ 10.000 til banken. Hvis Shari ikke havde råd til at tilbagebetale VISA, passede banken ikke. Det udstedte ikke sit VISA.

Med andre ord var bankens budskab to gange: Shari skulle ødelægge hendes kreditvurdering og bedrage en udlånsinstitution. Sand historie. Jeg repræsenterede denne sælger.

Hvorfor banker efterspørger sælgers bidrag

Banker spiser allerede det i shortsen på en kort salg. En bank kan have lavet et lån for f.eks. $ 500.000, og i nogle dele af Sacramento i 2008 faldt værdien med mere end 50%. Hvis banken tog det hjem gennem afskærmning, ville det tabe mindst $ 250.000 af sin oprindelige investering.

Ditto på en kort salg.

Sælgeren har et incitament til at lave et kort salg, fordi der er fordele ved at lave en kort salg vs afskærmning. Derfor er sælgeren den enhed, som banken kan forsøge at presse. Fordi det kan.

Her er andre grunde, at bankerne måske beder om et sælgerbidrag:

• Sælgeren har disponibel indkomst. De fleste banker undersøger sælgerens finansieringsoversigt for at bestemme, hvor mange penge der kommer ind i husstanden og hvor mange penge der går ud. Banker tillader visse tildelinger af udgifter. Hvis sælgeren har penge tilbage i slutningen af ​​måneden, kan banken bede om det.
• Sælgeren refinansierede og tog kontant ud af hjemmet. Det er en ting, hvis sælgeren refinansierede at betale en høj rente eller gennemført et boligforbedringsprojekt. Det er helt andet, hvis sælgeren købte en stor honkin 'båd. Hvis sælgerens tilbageslag er midlertidig, kan banken bede sælgeren om at bidrage. Banken bestiller en BPO. De vil ikke kraftigt rabat ejendommen. De vil minimere tab så meget som muligt. Hvis salgsprisen ikke er høj nok til at give banken sit krævede netto, kan banken bede sælgeren om at få forskellen.
• PSA-retningslinjerne kræver et sælgerbidrag. Investorer ønsker et afkast af deres investering, og PSA-retningslinjerne er generelt sat til at give et overskud. Disse retningslinjer kan angive, at alle pantsatte i denne pulje skal gøre et sælgerbidrag for at lette den korte salg.
• Sælgeren har ingen økonomisk trængsel. Mange banker vil acceptere at lave et kort salg, hvis sælgeren lider af forskellige former for modgang, der ikke nødvendigvis er af økonomisk art. Men hvis sælgeren har et stærkt pengestrømme, kan banken måske have en del af det.
• Statsloven kan tillade en mangelfuldbyrdelse. Når en bank har ret til personligt at forfølge sælgeren for forskellen mellem beløbet for realkreditlånet og den korte nedbetaling, kan en bank foretrække at forhandle med sælgeren forud for en kort salgsgodkendelse. Denne forhandling kan indebære et sælgerbidrag.

Typen af ​​sælgers bidrag en kort salgsbank kan acceptere

Banken ønsker i bedste fald at sælgeren betaler hele gælden, men bankerne ved, at de fleste rimelige sælgere ikke vil acceptere at lave en kort salg under disse omstændigheder. Fordi en sælger kan have andre muligheder som et lån modifikation, afskærmning eller en konkurs. Så banker typisk beder om en af ​​2 ting eller begge dele:

• Kontanter . Selvom banken har ret til at anmode om hele forskellen, erkender de fleste banker, at sælgere ikke har den slags penge, eller de ville ikke lave et kort salg. Det er ikke ualmindeligt at se anmodninger, der varierer fra 2 til 10 procent af det korte fald.
• Usikret promissory note . Kontantforhandlinger, men løfteanvisninger er også en løsning. Generelt er anmodninger om prom noteringer højere end kontantanmodninger. Men banker vil ofte acceptere ikke-rentebærende vilkår og en 3- til 15-årig tilbagebetaling af hovedstol.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.