Hvad man skal gøre, når dit boliglån sælges

Når du er klar til at købe et hjem, bruger du meget tid på at se pant, satser, lukkekostnader og bestemme, hvor meget alt koster dig. Du undersøger realkreditvirksomheder, finder ud af deres omdømme og typisk afregner den, der har de mest favorable vilkår, den laveste rente og en stærk økonomisk baggrund.

Og så, efter at hjemmet og salget er gået igennem, bemærker du, at långiverens navn er helt anderledes end det firma, du valgte.

Efter al den undersøgelse og overvejelse er dit pant blevet solgt.

Det kan være skræmmende og lidt ubehageligt. Her kan du forvente.

Tre Dele til et Hypotek

Når du ansøger om et pant, er der tre aspekter til det pant.

• Lånophavsmanden
• Udlånsvirksomheden
• Servicevirksomheden

Den person, du vil beskæftige sig med personligt, er lånets originator: De gør alt papirarbejde, og de hjælper dig med at ansøge om lånet. Oprinderen sender ansøgningen til udlånsvirksomheden. Hvis du opfylder deres retningslinjer, godkender de lånet, og du har nu penge til at købe huset. Udlånsselskabet kan også fungere som servicevirksomheden, men mere end sandsynligt vil de sælge det til et andet firma. Servicevirksomheden er hvem du skriver din månedlige check til for at kunne betale huset.

Hvorfor dit realkreditlån vil blive solgt.

Din låneophavsmand bliver betalt en provision for hvert pant, som han eller hun placerer.

Långiveren og serviceren skal dog gøre deres penge langsommere, normalt i løbet af 15 til 30 år.

Hvis udlånsselskabet betjener hvert lån, som de finansierede, skulle de have mange milliarder dollars til rådighed for at sikre, at de havde kontanter til rådighed for at yde lånene.

De fleste banker og institutioner ville hurtigt blive strapped for kontanter, hvis de betjente hvert enkelt lån. I stedet vil de bundtes sammen (normalt en masse lån med tilsvarende risikoniveauer) og sælge dem til investorer (ofte offentlige myndigheder som Fannie Mae eller Freddie Mac). Disse investerende selskaber sælger dem som obligationer (du kan endda have en del af din portefølje investeret i dem). Ved at sælge lånet har lånevirksomheden nu penge, som de kan låne til en anden potentiel køber.

Hvad man kan forvente med dit nye servicevirksomhed

Det er en almindelig praksis for långiveren at sælge realkreditlånet, og det er helt lovligt for dem at gøre det uden dit samtykke. Hvad de skal gøre, er dog at give dig en advarsel om, at dit lån vil blive betjent af et andet firma.

Både den gamle lånsejer og den nye lånsejer skal sende dig besked senest 15 dage før overførslen.Den nye långiver skal give kontaktoplysninger inden for 30 dage efter overførslen er færdig, så du ved, hvor du skal sende betaling, og hvordan du kommer i kontakt, hvis du har brug for hjælp. Og bekymre dig ikke, hvis du sender betaling til den gamle långiver! Du får en 60 dages grace periode, så dit lån vil ikke være kriminelt, hvis du begår en fejl med den første kontrol, der går til det nye selskab.

Hvad med detaljerne i pantet? Din betaling vil forblive den samme (medmindre du har et ARM-lån, i hvilket tilfælde renterne kunne justere). Dit lån vil fortsætte med at fungere som det gjorde med den gamle långiver, så hvis du havde 19 år tilbage til den blev betalt, har du stadig 19 år tilbage. Den eneste forskel vil være navnet på det firma, du skriver på checken (og adressen hvor du sender den).

En ting, der kan have stor indflydelse på din økonomi, er betingelserne for lånemodifikation. Der er programmer tilgængelige, der giver dig mulighed for at arbejde med din långiver for at ændre vilkårene for dit lån, så det er lettere for dig at betale dine regninger (renten kan reduceres, lånets længde kan forlænges, eller lånet kan konverteres fra variabel til fast rente).

Hvis dit lån sælges i løbet af den tid, du går gennem ændringsprocessen, skal du sandsynligvis begynde hele tiden.

Sådan undgår du at sælge dit boliglån? Men når alt kommer til alt det arbejde du finder præcis det rigtige firma, du vil gøre forretninger med, er der noget du kan gøre? Hvad er dine rettigheder som låntager, når det kommer til at have dit lån solgt?

Når du underskriver kontrakten for dit lån, er der en klausul i de fleste af dem, der siger, at de har ret til at sælge realkreditlånet til et andet servicefirma. Hvis du får en meddelelse om, at dit lån sælges, har du stort set to muligheder: gå sammen med det eller refinansiere med et andet firma.

Hvis du endnu ikke har underskrevet papirarbejdet, er der måder, hvorpå du kan garantere, at dit lån vil blive ejet og betjent af det oprindelige selskab. Alt du skal gøre er at spørge. Ofte vil store realkreditinstitutter, ligesom landsdækkende banker, ikke gøre dette løfte. Men de mindre og flere lokale långivere, som kreditforeninger, vil. Hvis du vil undgå at have dit pant, der sælges, skal du starte din søgning med lokale banker og kreditforeninger.

Lån sælges hver dag

Den nederste linje er, at dit realkreditlån sandsynligvis vil blive solgt. Det hjælper med at holde renten konkurrencedygtig, det sporer økonomien, og i virkeligheden er det ikke meget sandsynligt at se nogen negative virkninger af salget. Men husk at fejl sker. Processen er generelt sømløs, men der opstår fejl. Hvis du bemærker, at din betaling er ændret, er betingelserne ændret, eller noget bare ikke synes rigtigt, skal du starte med at ringe til det nye lånevirksomhedsselskab. Hvis det ikke virker for at få tingene rettet ud, kan du indgive et krav via Consumer Financial Protection Bureau.