Reverse Mortgage Basics: Hvad du behøver at vide

Et omvendt realkreditlån er en type lån, der giver kontanter ved hjælp af din egenkapital. Dette er ikke den mest fleksible (eller den billigste) måde at låne på, så det er værd at evaluere alternativer, inden du bruger en. I den rigtige situation, disse lån giver en stærk måde at tappe ind i værdien af dit hjem.

Grundlæggende

Som et almindeligt realkreditlån er et omvendt realkreditlån et lån, der bruger dit hjem som sikkerhed. Men disse lån er forskellige på flere måder, hvilket fører til den "omvendte" del af navnet.

Du modtager

penge i stedet for at betale penge til din långiver hver måned. Mængden af dit lån vokser
over tid, i modsætning til at krympe med hver månedlig betaling Konceptet ligner et andet pant eller home equity lån. Omvendte realkreditlån er dog kun tilgængelige for husejere i alderen 62 år og ældre, og du behøver generelt ikke at tilbagebetale disse lån, før du bevæger dig ud af dit hus.

Reverse realkreditlån kan give penge til alt, hvad du vil. Så længe du opfylder kravene (se nedenfor), kan du bruge midlerne til at supplere dine andre indtægtskilder eller besparelser, du har opsamlet. Men ikke bare springe på udsigten til nemme penge - disse lån er komplicerede (især at slappe af), og de reducerer aktiver for dine arvinger.

Der er flere kilder til realkreditlån, men vi dækker hovedsageligt Home Equity Conversion Mortgage (HECM), der er tilgængelig via Federal Housing Administration.

En HECM er generelt billigere for låntagere på grund af statsstøtte, og reglerne for disse lån gør dem relativt forbrugervenlige.

Hvor meget kan du få?

Hvor mange penge du får, afhænger af flere faktorer og er baseret på en beregning, der gør visse antagelser om, hvor længe lånet varer.

Egenkapital:

jo mere egenkapital du har i dit hjem, desto mere kan du tage ud. For de fleste låntagere virker det bedst, hvis du har betalt dit lån over mange år, og dit realkreditlån er næsten helt afbetalt.

Rente: lavere renter betyder, at du kan få mere fra et omvendt realkreditlån.

Alder: Alder på

yngste låntager på lånet vil også påvirke, hvor meget du får, og ældre låntagere kan tage mere. Hvis du er fristet til at udelukke nogen yngre til at få en højere udbetaling, skal du være forsigtig - en yngre ægtefælle skal flytte ud ved en ældre låners død, hvis den yngre person ikke er medtaget i lånet. Dit valg af hvordan

for at få pengene er også vigtigt. Du kan vælge mellem flere udbetalingsmuligheder. Lump sum: Den enkleste løsning er at tage alle pengene på én gang. Med denne mulighed har dit lån en fast rente, og din lånebalance vokser simpelthen over tid, efterhånden som renterne opstår.

Periodiske betalinger: Du kan også vælge at modtage regelmæssige betalinger (månedligt, for eksempel). Disse betalinger kan vare i hele dit liv eller i en bestemt periode (f.eks. 10 år). Hvis dit lån forfalder, fordi alle låntagere er flyttet ud af huset, afslutter betalingerne. Med levetidsbetalinger er det muligt at tage ud mere end dig og din långiver forventet, hvis du lever et usædvanligt langt liv.

Kreditlinje: i stedet for at tage kontanter med det samme, kan du vælge en kreditkreds, som giver dig mulighed for at tegne penge, hvis og når du har brug for dem. Fordelen med denne tilgang er, at du kun betaler renter på de penge, du rent faktisk har lånt, og din kreditlinje kan potentielt vokse over tid.

Kombination: kan ikke beslutte? Du kan bruge en kombination af programmerne ovenfor. For eksempel kan du tage et lille klumpsummer op foran og holde en kredit for senere.

For at få et skøn over, hvor meget du kan tage ud, skal du prøve den nationale Reverse Mortgage Lenders Association's regnemaskine. Den faktiske sats og gebyrer, der opkræves af din långiver, vil imidlertid afvige fra de anvendte forudsætninger. Reverse Mortgage Costs

Som med ethvert andet boliglån, betaler du renter og gebyrer for at få et omvendt realkreditlån. Gebyrer har historisk været notorisk højt, men tingene bliver bedre.

Stadig skal du være opmærksom på omkostningerne og sammenligne tilbud fra flere långivere.

Gebyrer kan (og ofte) finansieres eller indbygges i dit lån. Med andre ord skriver du ikke en check - så du ikke

føler

disse omkostninger, men du betaler dem stadig. Gebyrer reducere mængden af egenkapital tilbage i dit hjem, hvilket efterlader mindre for din ejendom (eller for dig, hvis du sælger hjemmet og betaler lånet). Hvis du har de tilgængelige midler, kan det være klogt at betale for lommen i stedet for at betale renter på disse gebyrer i de kommende år. Afslutningsomkostninger: Du betaler nogle af de samme lukkekostnader, der kræves til et hjem køb eller refinansiering. Du skal f.eks. Have en vurdering, du skal have dokumenter indleveret, og din långiver vil gennemgå din kredit. Nogle af disse omkostninger er uden for din kontrol, men andre kan styres og sammenlignes. For eksempel varierer oprindelsesgebyret fra långiver til långiver, men dit amtregistreringskontor opkræver det samme uanset hvem du bruger.

Servicegebyrer: Du kan få stickerchok, når du ser månedlige gebyrer, der spiser i din månedlige indkomst fra et omvendt realkreditlån. Der er maksimale grænser for HECM-gebyrer, men det er altid værd at shoppe rundt.

Forsikringspræmier: fordi HECM'er støttes af FHA (som reducerer risikoen for din långiver), betaler du en præmie til FHA. Din første pant forsikringspræmie (MIP) er mellem 0. 5 procent og 2. 5 procent, og du betaler et årligt gebyr på 1. 25 procent af din lånebalance.

Interesse: selvfølgelig betaler du renter på eventuelle penge, du har taget gennem et omvendt realkreditlån.

Tilbagebetaling Du foretager ikke månedlige betalinger på et omvendt realkreditlån. I stedet er lånebalancen forfaldet, når låntageren permanent bevæger sig ud af hjemmet (typisk ved døden eller når boligen sælger).Du er dog

på gæld, der skal tilbagebetales - du bemærker det ikke. Din samlede gæld er den mængde penge du tager i kontanter plus renterne på de penge, du har lånt. I de fleste tilfælde vokser din gæld over tid - fordi du låner penge og ikke foretager nogen betalinger (du kan endda låne mere hver måned). Når dit lån forfalder, skal det tilbagebetales. Lånet skyldes normalt, når alle låntagere har "permanent" flyttet ud. Omvendte realkreditlån kan dog også komme på grund, hvis du ikke overholder vilkårene i din aftale - hvis du ikke betaler dine ejendomsskatter, for eksempel.

De fleste omvendte realkreditlån bliver tilbagebetalt via salget af hjemmet. For eksempel, efter din død, går hjemmet på markedet, og du modtager kontanter, der kan bruges til at afbetale lånet. Hvis du skylder mindre end du sælger huset til, kommer du til at holde forskellen. Hvis du skylder mere end du sælger huset til, skal du

ikke betale forskellen

med en HECM (med andre ord, du "vinder"). I nogle tilfælde vil dine arvinger beslutte at holde hjemmet. I så fald er det fulde lånebeløb forfaldt - selv om lånebalancen er højere end boligens værdi. Dine arvinger skal komme op med en stor sum penge for at holde huset i familien. Krav

For at få et omvendt realkreditlån skal du opfylde nogle grundlæggende kriterier.

Grundregler:

Hjemmet er din primære bolig (du kan f.eks. Ikke bruge en udlejningsejendom).

Du er mindst 62 år gammel.

Du er ikke skyldig i gæld Den føderale regering
Tilstrækkelig egenkapital:
siden du tager penge

ud af dit hus, har du brug for en betydelig egenkapital i dit hjem for at tegne fra. Der er ikke noget lån til værdi beregning som du ville have med et "fremad" realkreditlån. Løbende udgifter: Du skal have evnen til at fortsætte med at betale løbende udgifter i forbindelse med dit hjem (du skal bevise at du er i stand til at holde op med udgifterne). Dette sikrer, at ejendommen holder sin værdi, og at du bevarer ejendomsretten til ejendommen. For eksempel vil du have løbende vedligeholdelsesudgifter, og du skal måske betale ejendomsskatter og forsikringspræmier.

Indkomst: Du behøver ikke indkomst for at kvalificere dig til et realkreditlån, fordi du ikke er forpligtet til at foretage betalinger på lånet.

Rådgivning: før din HECM er finansieret, skal du deltage i en "forbrugerinformationssession" med en HUD-godkendt HECM-rådgiver. Dette er meningen at give upartiske oplysninger om produktet.

Første pant: Hvis du stadig skylder penge på dit hjem, kan du stadig få et omvendt realkreditlån (nogle mennesker gør det for at fjerne de eksisterende månedlige betalinger). Men det omvendte realkreditlån skal være den første lien på ejendommen. For de fleste låntagere betyder det at betale din resterende realkreditgæld med en del af dit omvendte realkreditlån. Dette er nemmest, hvis du har omkring 50% egenkapital i dit hjem (eller mere).