Tilbudsstrategi, når man køber et hus, der skal arbejde

Opfattelserne varierer meget, når man køber et hus, der skal arbejde, bare spørg enhver boligkøber. Bedre endnu, spørg en ejendomsmægler, fordi mange agenter mener, at et hus skal arbejde, hvis huset ikke opdateres. Tag et hjem indbygget i, siger 1940'erne, tilbage, da køkkenbordene ofte var dækket af fire tommer fliser og ikke trendy sten eller beton. Måske skabet er malet træ og gulvene er linoleum. En tusindårig køber vil sige et hjem i den tilstand ville have brug for arbejde.

En purist, der elsker karakteren af ​​1940 boliger, foretrækker måske sin oprindelige tilstand og er uenig.

Om et hus virkelig har brug for arbejde er baseret på personlig mening. Ikke alle er enige om betingelsen om et hjem. Nogle gange vil sælgere spørge, om de skal reparere et hjem eller sælge det som det er, og mens visse reparationer vil medføre flere penge, er nogle typer forbedringer bedre tilbage som en mulighed for køberen. For eksempel, hvis væg-til-væg tæpper er slidt og farvet, er det generelt en god idé at erstatte gulvet inden sælger. Du ville dog være tåbelig at trække en Wedgewood komfur til dumpet, simpelthen fordi det er en vis vintage.

Typer af huse, der behøver at arbejde

Da arbejdet ofte er i øjnene af den vagter, lad os tale om de typer huse, der kunne bruge arbejde. Yderligere, hvordan du vil forfølge et køb tilbud vil sandsynligvis afhænge af kategorien, den type hjem du køber, der skal arbejde.

En ting du ikke bør falde i bytte til, er tendensen til fejlagtigt at antage, at noteringsprisen ikke allerede er justeret for det faktum, at du køber et hjem, der skal arbejde.

De fleste sælgere er allerede klar over, at hjemmet har brug for arbejde og har taget højde for det, når man prissætter hjemmet. Jeg har endnu ikke fundet en sælger, der er villig til at subsidiere køberens hjemforbedringsdrømme.

Men det stopper ikke købere fra at forsøge at rabat en allerede nedsat pris.

Køb Fixer-Upper House

Fixer-øvre boliger er generelt prissat til et salg i deres AS-tilstand. Disse hjem viser ofte udskudt vedligeholdelse, fordi sælgerne ikke var i stand til eller uvillige til at passe godt på hjemmet. Måske har der været en død i huset, eller det gik gennem probate til arvinger, der ikke ønsker det. I nogle tilfælde kan den nøjagtige tilstand være ukendt.

For at beregne en pris på fixer-overhuset vil sælgere generelt vælge en salgspris baseret på det sammenlignelige salg, og så reducerer de yderligere prisen ved skønnet for reparationer. De kan trække lidt mere fra prisen for et hurtigt salg. Uanset om det bliver et flipperhus for en investor, der håber at skifte et fast penge eller et hjem til en første gangs hjemmeforhandler, afhænger af fortjenstmargenerne og mængden af ​​arbejde, der er nødvendigt.

Hvis hjemmet har været på markedet i et stykke tid med længere dage på markedet end den gennemsnitlige salgstid for andre boliger, kunne det være det arbejde, der er nødvendigt, der overstiger sælgerens forventninger, eller det kunne være, at hjemmet appellerer til en mindre pool af købere. Gør ikke fejlen ved automatisk at antage længere dage på markedet betyder at hjemmet er overpris, fordi det ikke altid er en sand antagelse.

Køb Mint Condition Vintage House

Denne type hjem kunne faktisk sælge til en præmie, selvom den ikke nødvendigvis er moderniseret eller trendy. Tænk på Folk Victorians eller Italianates eller Queen Annes eller Craftsman bungalows. Bliver stadig mere populært er midten af ​​århundredets hjem fra - gasp - levetiden af ​​1950'erne og 1960'ernes arkitektur som Eichlers eller Strengs.

For at prisme disse typer af boliger ville en sælger sandsynligvis tilføje en præmiepude oven på det sammenlignelige salg. Ejerne kan modtage flere tilbud, blot på grund af designets attraktivitet og velholdte indvendige og udvendige. Hvis armaturerne er originale, kan salgsprisen gå endnu højere.

Hvis en perfekt tilstand vintage hjem er på markedet i længere tid end andre omkring det, er det muligt, at hjemmet kunne være overpris.

Ikke alle sælger er ivrige efter at dele med et hjem af en sådan kaliber. Nogle vil pris det højt nok til at gøre det umagen værd for sælgeren at flytte. Sælgerne kan eller måske ikke budge på pris. Hvis en køber ønsker hjemmet dårligt nok, vil køberne typisk betale forespørgselsprisen.

Køb det nyere men forældede hus

Du ser mange af disse typer boliger på områder, der engang blomstrede, før de blev deprimerede. Måske var området overbygget og udbuddet oversteg efterspørgslen. Måske ledige stillinger fra byen. Eller et andet hjemsted åbnet et par miles væk for færre penge. Uanset årsagen har ejere ofte ringe interesse i at ombygge et hjem, bare fordi tendenser ændrer sig. De regner med at hjemmet var fint, da de købte det, og det er fint at sælge det nu.

Hvad de ikke ved, er købere ikke ønsker hjem uden opdateringer. Købere ønsker nøglefærdige boliger, boliger, der ikke kræver noget arbejde. Hvis de skal sætte arbejde ind i et hjem ved at tackle et boligforbedringsprojekt, forventer de rabat. Husk 1990'ens farveudvikling af jægergrøn? Mest forfærdelige farve nogensinde. OK, måske ikke, måske var avocado grøn fra 1960'erne den mest forfærdelige farve.

Nogle få ændringer, som f.eks. Udskiftning af armaturer, valg af moderne malingfarver og installation af nyere apparater, er ofte nok til at skabe interesse til en bedre salgspris. Ellers vil købere generelt ikke acceptere at betale top-of-market for et forældet hjem, selvom det er nyere.

Køb afskærmningshuset

Jeg hører ofte, at købere siger, at de ønsker at købe en afskærmning, som er et bankejede hjem, men det er kun fordi de ikke har et fast håndtag på hvad det indebærer. Næsten uundgåeligt sælges de i henhold til betingelsen. Banker er ikke ansvarlige for at videregive fakta, de ikke ved.Også medmindre en defekt opdages senere, som viser sig at være en større reparationsomkostninger, er bankerne tilbageholdende med at tilbyde rabatter til arbejde.

Købere kan se, hvad der hedder forforebyggelse huse på visse populære hjemmesider, men de er ofte ikke til salg overhovedet og kan aldrig være til salg.

Køb det Short Sale House

Det korte salgshus er måske den mest misforståede type salg, især når huset skal arbejde. Hvis en sælger ikke har råd til at foretage en pant betaling, har sælgeren sikkert ikke råd til at lave reparationer eller reparere hjemmet. Ikke kun det, men sælgerens långiver har ringe incitament til at samarbejde med et kort salg, medmindre prisen er i overensstemmelse med markedet. Bankerne sparer typisk ikke prisen, de vil acceptere for et kort salgshus, selvom hjemmet skal arbejde.

Årsagerne til, hvad der kan synes for dig som en stædig eller clueless holdning blandt bankerne varierer. Banken kunne muligvis blive betalt mere for at udelukke vs kort salg. I så fald vil BPO-værdien ikke gøre noget, fordi investor vil være fast på nettet for at matche afskærmning nettet. Ingen mængde "forklarer" til banken, hvor meget arbejde der er nødvendigt, vil gøre investorens budge.

Køb pakken House

Ikke alle rodet hus er et pakket hus, men pakhuse er de værste. Dette er de hjem, hvor du måske skal navigere igennem på stramme stier vævet omkring stakke af personlige ejendele i hele huset. Sommetider er soveværelserne så fulde af møbler og kasser, at du ikke kan få døren åben. Packrats indsamler og gemmer ting, og sommetider er tiltrukket af ulige ting som firkantede bolde eller strimler.

Kombiner et pakket hus med mange års forsømmelse, og du kan f.eks. Finde bunker af døde gnavere eller opdage fugtproblemer, der har ført til en skadedyrsangreb. Hvis du er heldig, vil leje af et par 30-tons affaldsbeholdere tjene til at slippe af med affaldet. Men de underliggende problemer, der udvikler sig, kan være mere omfattende. Ofte er salgspriserne for disse boliger slået ned dramatisk.

Tip : Som med ethvert købstilbud er en købers bedste satsning at stole på det sammenlignelige salg og derefter trække fra for det arbejde, der er nødvendigt, baseret på faktiske skøn fra licenserede entreprenører. Hvis den justerede prisklasse op med den angivne pris, skal du muligvis betale listepris for at købe et hjem, der skal arbejde.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.