Sælger, der er ansvarlig over for Køber for at nægte at lukke Kortsalg

Spørgsmål: Er sælgeren ansvarlig for køberen for at nægte at lukke et kort salg?

En læser spørger: Jeg er en meget sur ejendomsmægler, og jeg kontakter dig, fordi jeg tror du ville vide svaret herpå. Mine købere køber et kort salg. Oplysningsagenten gav os en kopi af det korte salgsgodkendelsesbrev og fortalte os, at vi blev godkendt. Mine købere betalte derefter til en vurdering, og vi gjorde et hjem inspektion, plus en skadedyr inspektion. De brugte mere end $ 1 000 i forhåndsgebyrer. Nu nægter sælgeren at lukke det korte salg. Kan vi sagsøge sælgeren eller gøre ham tæt? Er sælgeren ansvarlig for en køber for at nægte at lukke et kort salg? " - California REALTOR®

Svar: Det er nok en god ting du ' spørger mig om, hvorvidt sælgeren er ansvarlig for køberen for at nægte at lukke det korte salg, fordi svaret du ville få fra en advokat til kortsalg, kunne være: "Hotdog, lad os gå til retten."

I tænk næsten når som helst du har en advokat i stand til at tjene mange penge på grundlag af advokatens rådgivning, kan du have en konflikt. Det er som at spørge en kirurg, hvis hun skulle fungere. Som du spørger en frisør, hvis du har brug for dit hårskår Eller spørg en Nordstrom-salgskonsulent, hvis du skulle købe disse Jimmy Choo-røde patenterelæderpumper. Ja, åh ja.

På den anden side ved at spørge mig om en sælgerens ansvar, kan jeg ikke give juridisk mening, fordi jeg ikke er advokat, og jeg udøver ikke loven. Som ejendomsmægler som dig selv kan jeg ikke give juridisk rådgivning. Jeg kan dog dele med dig mine personlige tanker om en selle r's ansvar baseret på mine egne erfaringer fra håndtering af kortsalg i Californien.

Jeg kan bestemt føle din vrede i denne situation. Her har du købere, der troede, at sælgeren samarbejdede med den korte salg, og på grundlag af denne overbevisning bruger køberne en masse penge på at undersøge ejendommen som forberedelse til at lukke. Du kan føle duped og vildledt. Du kan føle, at sælgeren overtrådte en underforstået god tro pagt i kontrakten.

Men der er to vigtige dokumenter, der sandsynligvis er inkluderet i din købsaftale, hvilket vil lade sælgeren gå væk fra den korte salg.

Short Sale Addendum Gør den korte salgs sælger gå væk fra afslutningen

C. A. R. ændrer sig konstant og opdaterer sine ejendomsformularer, og det korte salgstillæg, SSA, er ingen undtagelse. Mange andre stater følger efter og bruger lignende former for at forklare konsekvenserne af en kort salg, fordi standardkøbskontrakterne ikke vedrører kortsalg.

Det korte salgstillæg siger, at køber og sælgere ikke behøver at acceptere nogen af ​​de korte salgs långivers vilkår.Du kan måske sige, at sælgeren har ladet dine købere bruge penge på inspektioner, da sælgeren havde givet underforstået godkendelse. En domstol kan være uenig og sige, at godkendelsen skal være skriftlig, fordi alle fast ejendomskontrakter skal være skriftlige.

Det korte salgstillæg siger også, at køber og sælger er ansvarlige for deres egne omkostninger, selv om en af ​​parterne annullerer det korte salg.

Meddelelsen om Lånetilbageholdelsen giver mulighed for at sælge sælgeren gå væk fra afslutningen.

Lånehjælpstilbuddet er et resultat af en afgørelse fra FTC kendt som MARS.

Alle ejendomsmæglere, der håndterer kortsalg i alle stater, skal give en kopi af MARS-oplysninger til sælgeren, før sælgeren er forpligtet til at betale en provision. Og ja, sælgere betaler provisionen i en kort salg. Provisioner udbetales fra provenuet fra salget.

Det grundlæggende i MARS er som følger:

• Sælgeren kan til enhver tid stoppe med at drive forretning med noteringsagenten.
• Listagenten er ikke forbundet med regeringen eller godkendt af regeringen.
• Den korte udlåner kan ikke godkende tilbuddet.
• Hvis og hvornår et tilbud udstedes af short sale banken, har sælgeren ret til at afvise tilbuddet.
• Hvis sælgeren accepterer tilbuddet, betaler sælgeren det gebyr, der er fastsat til noteringsagenten.
• Hvis sælgeren afviser tilbuddet, er sælgeren ikke skyldig noget til noteringsagenten.
• Mængden af ​​noteringsagentens gebyr er stavet ud.
• Hvis sælgeren holder op med at betale pantet, går sælgerens kredit ned i rørene, og sælgeren kan tabe hjemmet.

Hidtil i Californien er agenter ikke forpligtet til at give købere en kopi af en af ​​MARS-oplysningerne - ikke MARSSN eller MARSMRN. Det er min personlige opfattelse, at siden MARS-dokumenterne lader sælgeren annullere den korte salg til enhver tid inden skriftlig godkendelse af det korte salgsgodkendelsesbrev, skal køberen gøres opmærksom på denne oplysning.

Den nederste linje er et kort salg er typisk et distressed salg. I vanskelige salgssituationer har husejere særlige rettigheder. Ingen er sandsynligvis lykkedes at få en sælger til at sælge sit hjem som et kort salg, hvis sælgeren ikke ønsker at sælge. Et kort salg er et valg. Men det betyder ikke, at du ikke vil finde en advokat villig til at gå i gang med det.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.