Hvordan man tegner matematikken for en god lejlighed investering

Leder du på at købe en lejlighed som investering? Hvis ja, hvordan ved du, om en lejlighed er en god investering? Der er flere beregninger, du kan gennemgå, og spørgsmål til adresse, for at bestemme svaret.

Når du overvejer et condominium som en investering, skal du nøjagtigt vurdere:

• den årlige husleje du kan modtage, og
• de årlige udgifter, du vil pådrage sig, herunder sådanne ting som:
  • ejendomsskat > forsikring
  • vedligeholdelse og reparationer
  Derudover er du nødt til at tage hensyn til de lejlighedsvise udgifter, som du måtte opstå, såsom:

Juridiske gebyrer, hvis der kræves eviction

• Reklameomkostninger for at få lejere
• Reparationsomkostninger hvis en lejer beskadiger ejendommen
• Lad os gøre matematikken! Et eksempel på en Condo Investering:

Lad os se på et eksempel. Hvis du finder en condo sælger for $ 55, 000. Du kan betale kontant. Det vil leje for $ 750 per måned ($ 9, 000 om året). Du tror, ​​at repræsenterer på 16 4 procent udbytte ($ 9, 000 divideret med $ 55, 000). Før du bliver for spændt, skal du være med i disse udgifter:

Ejendomsskatten er $ 1.000 pr. År

• Forsikring er $ 300 pr. År
• Du estimerer omkring 300 $ om året ved vedligeholdelse og reparationer.
• Du figur lejligheden vil være ledig omkring en måned om året (du faktor i dette som en pris på 750 dollar om året)
• Du regner hver gang den er ledig, du skal bruge $ 250 på reklamekostnader, og du anslår dette som en gang om året
• Du er også en faktor i at måske en ud af hvert femte år kan du have en dårlig oplevelse og pådrage sig juridiske omkostninger og yderligere reparationsomkostninger på omkring $ 5 000 (hvilket vil være omkring $ 1.000 om året) .

De koster i alt $ 3, 600 om året (eller omkring $ 300 om måneden).

Din netto husleje er nu $ 5, 400 ($ 9, 000 minus $ 3, 600), hvilket repræsenterer et netto udbytte på 9,8 procent, hvilket stadig er en attraktiv afkast. Udover pengestrømme får du mulighed for at deltage i opskrivningen af ​​ejendommens værdi. Hvis du forventer at fast ejendom går op omkring 3 procent om året, vil dit condo i det første år sætte pris på fra $ 55.000 til $ 56, 650, en gevinst på $ 1, 650.

Hvis du ikke kan betale kontant og skal finansiere ejendommen, du skal også faktor i renteomkostningerne. For investeringsejendomme, planlægger at sætte 25 procent - 50 procent ned for at kvalificere sig til lånet. I scenariet ovenfor, lad os sige, at du sætter 30 procent ned ($ 16, 500) og finansier de resterende 70 procent ($ 38, 500) med en 7 procent sats over 30 år. Din betaling vil være $ 256 pr. Måned.

Når du tilføjer din betaling på $ 256 om måneden, og de anslåede udgifter, der beregnes ovenfor, på ca. $ 300 om måneden, får du $ 556 om måneden af ​​anslåede udgifter. Med forventet leje på 750 dollar om måneden vil denne ejendom stadig levere positivt pengestrømme, og baseret på disse tal vil sandsynligvis være en god investering.

Andre faktorer: Condo Assessment og Associeringsgebyrer

Du skal også finde ud af, om lejligheden du overvejer, har foreningsgebyrer og hvor ofte du måske skal betale vurderinger. Vurderinger er udgifter afholdt til at dække de fælles områder af ejerlejlighed. Vurderingen kan omfatte landskabspleje, parkeringsplads og parkeringsgarage reparationer og vedligeholdelse, forbedringer af bygningens ydre udvendig og udgifter forbundet med fællesarealer såsom hovedlobby eller indgangsvinkel. Disse udgifter skal indregnes i dit udgiftsoverslag, før du beregner det forventede afkast på din boliginvestering.

Før du foretager en investering i fast ejendom, skal du også vurdere, hvor realistisk dine antagelser er. Her er nogle yderligere spørgsmål at overveje ved at bestemme, om et lejligheds køb vil være en god investering:

Er din lejlighed i et område, hvor udlejningsejendomme er efterspurgte, som f.eks. Et college?

• Er det i et område, der bliver mindre populært eller mere populært?
• Kunne en stor arbejdsgiver i området lukke ned og få lejebeviserne til at falde?
• Kunne man opbygge en ny condoudvikling i nærheden, hvilket giver dig brug for dyre forbedringer for at konkurrere?
• Det tager viden om et område og erfaring at vurdere disse typer risici. For en stor bog om emnet, tjek John Reeds Hvordan man kommer i gang med fast ejendom.