Hvordan man beregner brutto driftsindtægter i fast ejendom

Når vi kender bruttopotentialeindtægterne for en ejendomsinvesteringsejendom, ankommer vi til brutto driftsindtægter ved at trække de estimerede årlige tab på grund af manglende betaling eller ledige stillinger.

Vanskelighed: Nemt

Tid påkrævet: 5 minutter

Sådan gør vi:

Lad os bruge vores allerede beregnede bruttopotentiale resultat på $ 54, 000. Det er hvis alle enheder er fuld og alle lejer betalt.
Vi vurderer på baggrund af erfaringerne, det nuværende marked og udlejningsbelægningen, at vores tab på grund af ledige stillinger og manglende betaling vil være 5%.

$ 54, 000 *. 05 = $ 2700
$ 54.000 - $ 2700 = $ 51, 300 for vores brutto driftsindkomst

Hvad du har brug for:

Regnemaskine

Det handler om indkomst

Lad os tænke på udlejningsinvesteringer og pause ned de to hovedkomponenter, indkomst og omkostninger. Vi starter med udgifter.

De udgifter, der er involveret i udlejning af fast ejendom, er nogle kontanter og andre regnskabsposter, såsom afskrivninger. Så, ikke alle udgifter er kontant ud af lommen. De faktiske ejer- og driftsomkostninger omfatter:

skatter
realkreditinteresser
marketing og reklame
administrationsudgifter
juridiske og regnskabsmæssige
nogle forsyningsselskaber
reparationer og vedligeholdelse
ledig stilling og kredit tab
omkostninger ved køb og salg

De er alle ret veldefinerede, og vi har nogle kontrol over nogle af dem. Vi kan handle og forhandle nogle af dem for at reducere disse udgifter. Pointen er, at de skal have det, vi kan temmelig præcist estimere som maksimale beløb, vi kan bruge i ROI og profitberegninger.

De er ikke ting, vi kan ændre dramatisk; det er medmindre du kan få skatter ophævet eller advokater og revisorer til at arbejde gratis.

Når det kommer til indkomst, er tingene imidlertid mindre kvantificerbare, fordi vi har flere muligheder og lidt mere kontrol. Lad os tænke over nogle af måderne, hvor indkomsten er bestemt og variabel.

Oprettelsen af første ejendom

Hvor godt vi gør vores due diligence for at finde gode tilbud er den første kontrol, vi kan udøve over indtægter. Det handler ikke alene om at finde et godt køb, men også om at kende den bedste beliggenhed, kvarter og egenskab af ejendomme er bedst til udlejning.

Husk de funktioner og faciliteter, som lejere vil have, og de er primært hvad købere ønsker. Gå tjek nogle nye boliger i varme underopdelinger. Måske er der nogle relativt billige ting, du kan gøre for at gøre det hjem du køber mere ønskeligt og dermed mere efterspurgt.

Når du har fundet ud af, hvor du skal købe, gør du din forskning og finder mulige egenskaber. Du gør noget mere due diligence og mange beregninger.Når du har fundet den rigtige, er det tid til at forhandle din vej til en pris, der er under den nuværende markedsværdi.

Indstilling af den rigtige leje

Nu er det let at sige, så meget som muligt, men det er ikke nødvendigvis den bedste tilgang. Du tager højde for de gældende lejemål og hvordan din ejendom passer ind med funktioner og konkurrencemæssige fordele. Derefter beregne dine tab, når ejendommen er ledig mellem lejere. Du ser, hvis lejen er sat for høj, vil du sandsynligvis opleve mere ledig tid, så du kan miste alle eller flere af dine gevinster fra den højere leje.

Det er kontrol, og du har nogle.

Lejeforbindelser, reklame og ledelse

Nu hvor du har lejere på plads, holder du dem så længe som muligt på rådende lejemål en god tilgang, og du har en vis kontrol over det. Store lejereforhold, fremragende service, gode klagehåndteringsmetoder er samlet som ledelsesteknikker for at maksimere indkomsten. Gør alle de rigtige ting i markedsføring, leasing ansøgning og interview processer og løbende ledelse vil holde din indkomst flydende og skære ned på ledige stillinger og kredit tab.

Som du kan se, har du flere ting, du kan påvirke eller kontrollere på indkomstsiden end på bekostningssiden. Brug den tid, der er nødvendig for at få udgiftssiden strammet op, men koncentrere dig om indkomstsiden for at få mest muligt ud af din udlejningsinvestering.