Foreclosure Forhandling - et Real Life Eksempel

Dette er et trin for trin gennem en faktisk forhandlingsproces, hvor jeg repræsenterede køberen, der beskæftiger sig med en bank for en afskærmningsejendom. Du skal også vide, at denne bank købte lånet i en pakke fra den faktiske originale långiver, eller i det mindste den, der holdt den, da standardmængden skete.

Under forhandlingerne, som tog lidt over en uge og en halv, var jeg frustreret over bankens tilsyneladende tilsigtede tilsidesættelse af problemerne med det hjem, de forsøgte at aflæse.

Afskærmning Facts

• I bedre tider var værdien af ​​dette hjem mellem $ 225k og $ 300k.
• Den oprindelige listepris ved banken var $ 179k.
• Vi lavede vores tilbud seks måneder senere, da det blev opført på $ 119, 900.
• I et område med meget strenge miljølove har hjemmet et nyt septisk system på meget for lille til noget udvaskningsområde, således holde tanke.
• Processen til at modtage variansen for holdetanke tager 30-45 dage med et resultat, der ikke garanteres.
• Banken er meget tydelig i alle deres dokumenter, at de ikke ved noget og ikke giver udtryk for betingelse og betaler ingen reparationer.
• Vi modtog nogle indledende balpark estimater for det septiske arbejde før vores første tilbud.

Det er situationen på den dag, vi lavede vores tilbud. Der var ingen andre tilbud derude, selv om hjemmet blev vist lidt. Det var i overraskende god stand, der krævede tilsætning af en varmelegeme til øjeblikkelig belægning, hvis septikken havde ret.

Lad os gå igennem processen med de grundlæggende hovedpunkter og vigtige punkter:

• Tilbydes $ 108.000 med 20% ned finansiering.
• Afhængigt af tildeling af septisk afvigelse.
• Betinget, at sælgeren betalte $ 10.000 for septisk installation inden lukning, som ny långiver krævede det.

Det er højdepunkterne i tilbuddet, og det var ret modigt, da boligen er en stjæle til den fulde pris, selvom septik skal udskiftes efter lukke på køberens bekostning.

Denne person havde imidlertid ikke kontanter til at gøre det, så vi havde brug for det foretaget af sælgeren eller i det mindste finansieret i prisen.

Kontraktstyper

• Banken vil kun bruge deres tilbudstilbudsskemaer og gentage alle forhandlingselementer i hver enkelt computer genereret.
• Bank ønskede en sluttidspunkt for tidligt for at garantere variansen kunne godkendes og septisk installeres inden lukningen, og de ønskede $ 100 / dag fra køberen, hvis vi gik forbi denne dato "uden sælgerens skyld".
• Deres første tæller gentog, at de ikke ville betale for en undersøgelse, men ville kreditere køberen $ 1500 mod deres lukkekostnader.
• Deres første tæller - tilbød at betale ingenting mod septisk installation.
• Deres første tæller var til fulde listepris på $ 119, 900.

Jeg går ikke igennem hver tæller, men vores forhandlinger centreret omkring salgspris, septisk pris, undersøgelses / lukning og $ 100 / dag erstatningsklausul med den korte periode indtil lukningen. Hver tæller fra os bedt om mere og fjerne eventuelle erstatningskrav, hvis køberen ikke kunne få varerne færdige i tide på grund af forsinkelser på amtet.

I slutningen tog det en vis kreativitet for at få aftalen færdig, og vi fik dealen færdig. Her er den måde vi lavede vores sidste tæller på, og de kom tilbage med et okay på det:

• Salgsprisen var $ 120, 500, selvom vi under processen havde fået dem helt ned til $ 112, 000. se hvorfor.
• Sælger betaler et upfront-gebyr på $ 1500 for at få den septiske variansproces udført.
• Sælger betaler $ 10, 000 for et nyt septisk system.
• Sælger betaler $ 500 mod køberens lukning. Og sidste frist blev forlænget.

Som du kan se, ved at sende vores endelige tæller til dem med salgsprisen steget fra $ 112.000 med næsten ingen andre indrømmelser, fik vi dem til at tage det og skal ud $ 12.000. Det er en nettosalgspris på $ 108 , 500, men køberen har ikke brug for mere kontanter end 20% for forskudsbetaling og andre lukningsomkostninger. Det er en hel del for klienten, som vil lukke på et hjem klar til at leve i med omkring $ 50k + i umiddelbar egenkapital.

Pointen er at aldrig afslutte med en bank. Så længe de holder tilbage med modtilbud, gør du det samme.

På et tidspunkt vil du lave en aftale, og det kan være bedre end du nogensinde havde forventet.