Fællesomkostninger ved leasing

Når du leaser kommercielt rum, betaler du mere end blot den faktiske kvadratmængde, du vil optage. I mange kommercielle leasingaftaler, og specielt leasingkontrakter i detail- og industrirummet, betales ekstra gebyrer ofte som "Common Area Maintenance" (CAM) gebyrer. I ikke-industrielle rum kan du høre denne udgift kaldet "Load Factor", som inkluderer CAM-gebyrer.

Der er to grundlæggende beregninger for CAM-gebyrer: Variable CAM-gebyrer, hvor det beløb, som en lejer er forpligtet til at bidrage med, øges baseret på en række faktorer; og flade CAM-gebyrer, hvor gebyrerne er et fast beløb.

CAM-gebyrer kan betales månedligt, kvartalsvis, årligt eller endda opkrævet fra tid til anden, da der kræves større reparationer til bygningen eller hele forretnings- / industriparken.

CAM-gebyrer kan eskalere til en anden sats end den månedlige lejeperiode, fordi de har tendens til at være mere variable. Så det er også vigtigt, at din leasingforskel mellem "variable" og "faste" CAM-gebyrer og inkluderer en eller anden form for cap, eller maksimalt kan dine CAM-gebyrer forhøjes hvert år. Denne stigningshastighed bør være et særskilt overvejende billede af, hvor meget du basale husleje stiger hvert år.

De fleste definitioner af CAM-gebyrer er vildledende og for begrænsede.

Der er mange online-definitioner af CAM-gebyrer, der definerer CAM-gebyrer som en lejer, der deler en del af de direkte omkostninger ved at opretholde meget specifikke fællesområder . Disse oversimplificerede definitioner er ikke helt præcise, og en udlejer kan indeholde mange indirekte omkostninger som CAM-gebyrer, der ikke er så oplagte.

Denne praksis er blevet debatteret højt blandt fagfolk om, hvorvidt dette er etisk eller endog lovligt. Kort sagt, bør du aldrig underskrive en lejekontrakt uden at forstå, hvad CAM-afgifter dækker i

din unikke kommercielle leasingaftale.

Formålet med CAM-gebyrer: Hvad er CAM-gebyrer for?

Både CAM og Load Factor-afgifter tjener det samme grundlæggende formål: At kræve lejere at hjælpe med at dække udlejerens direkte udgifter til "fællesarealer. "Fællesområder kan omfatte både interne (ganger, elevatorer, lobbyer, offentlige badeværelser osv.) Og eksterne omkostninger (parkeringspladser, anlagte områder osv.).

Sørg for at have opført i lejekontrakten, hvad dit CAM-gebyr dækker, hvor ofte de skal betales, og hvor meget de kan øges hvert år. Hvis du bliver nødt til at hjælpe med omkostningerne ved større renoveringer som parkeringspladsen repaving, eller nogen form for strukturelle reparationer får det skriftligt. Har udlejer listen, når disse reparationer vi lavede sidste gang, og når de er planlagt eller forventes at blive gjort i fremtiden.

Ikke alle husejere vil kræve, at lejere hjælper med udgifter som tagdækning, vedligeholdelse af parkeringspladser og strukturreparationer, og der er virkelig ingen "standard", der gælder for lejemål, så lad være med at bare se "CAM-gebyrer" i din lejekontrakt - vær sikker på, at CAM-gebyrer forklares.

En udlejer kan indeholde en bred vifte af udgifter, der blot er opført som "CAM Gebyrer" eller "Administrative Gebyrer" på grundlag af at disse er udgifter, som udlejer betaler til fordel for alle lejere. Hvis CAM-gebyrer ikke er tydeligt angivet eller forklaret i en lejekontrakt, skal du være sikker på at spørge specifikt, om du betaler noget af følgende:

Sikkerhedssystemer eller lønninger eller andre omkostninger i forbindelse med sikkerhedsassistenter på stedet.

• Tilladelser, skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske omkostninger.
• Annonce, tegn eller andre generelle overheadomkostninger, som udlejer pådrager sig for at drive eller fremme bygningen (fx lønninger eller fordele for ansatte på stedet eller endda på stedet).
• Reparation og renovering af ejendomsvedligeholdelsen af ​​ejendommen, herunder landskabsplejeudvidelser eller redesigner, udvendig maling, udvendig eller parkeringsbelysningsarmaturer, belægning eller resurfacing, tagdækning eller reparationer og opgraderinger til central VVS, el, kloak og VVS systemer.
• Utilities, leje eller andre omkostninger ved at opretholde separate leasingkontorrum enten på eller uden for stedet.
• Hvorfor er det vigtigt at forstå

Nøjagtigt Hvilke CAM-gebyrer er angivet i din kommercielle leasing? I 1989 lejede jeg industrielt rum for at åbne en håndbordsforsendelse og hobbybutik. Parken syntes at være i god stand, og udlejer var en ven af ​​familien og skåret lejren med en tredjedel som høflighed. Dette var den første industrielle leasingaftale jeg havde underskrevet og forstod ikke fuldt ud kraften i CAM-afgifter. Med andre ord underskrev jeg et bindende juridisk dokument uden en anelse om, hvad jeg underskrev. Jeg vidste ikke, hvad en Triple Net Lease var, kun at jeg skulle undgå at underskrive en. Jeg spurgte udlejer hvilken type leje jeg var ved at underskrive og aldrig en gang hørte jeg udtrykket "Triple Net". I stedet blev jeg fortalt, at min lejekontrakt havde CAM og administrationsgebyrer. Hvad jeg ikke vidste på det tidspunkt var, at administrationsgebyrerne indeholdt skatter, forsikringer og en lang række andre meget dyre omkostninger.

Kun en måned i lejekontrakten begyndte parkejeren omfattende renovering af parken, herunder ombygning af frontenhederne, som mere ud til detailhandel. Skilte blev ændret, bygningen blev malet og nogle strukturelle ændringer blev foretaget på forsiden af ​​industriparken.

Regningen blev delt mellem alle lejere, og selvom jeg havde en meget lille enhed, var jeg fast med en $ 5 000 regning - min del af parken opgraderinger, selvom min enhed var på siden og på ingen måde gavn direkte fra nogen af ​​forbedringerne. Andre lejere blev ramt med næsten 20.000 dollars i renovationsgebyrer. Havde jeg læst lejekontrakten mere omhyggeligt, ville jeg have vidst nok til i hvert fald at spørge, om der var planer om opgraderinger i den nærmeste fremtid, og for at se, at det, jeg troede var en simpel lejekontrakt, faktisk var en Triple Net Lease i forklædning.

Sammendrag af CAM-gebyrer

CAM er et akronym for "Common Area Maintenance."

CAM-udgifter er fordelt til lejere på en pro rata basis: Jo mere firkantede optagelser en lejer lejer, jo større procentdel af CAM-udgifter det skal betale.

• CAM-gebyrer betales af lejeren (leasingtager) til ejeren (udlejer) for at dække udgifterne til overhead- og driftsomkostninger, og udlejere kan forsøge at medtage en bred vifte af deres udgifter som CAM-gebyrer.
• Fællesområder omfatter generelt pladsadgang, brugt, gavn af eller deles af alle lejere, og omfatter næsten altid gange, elevatorer og trapperum, lobbyer og offentlige toiletter.
• CAM-gebyrer kan også opkræves for eksterne rum, f.eks. Fortove og parkeringspladser, og i nogle tilfælde også til off-site faciliteter.
• Administrationsgebyrer kan blive opkrævet baseret på en procentdel af CAM-gebyrraten for drifts- og vedligeholdelsesomkostninger forbundet med ikke-fælles områder eller lønninger - ting, der ikke er virkelig fælles udgifter og udgifter, som de fleste lejere vil modsætte sig at bidrage til.
• Ikke alle udlejere opkræver CAM-afgifter, men de fleste gør stadig, især i kommercielt industrielt rum og detailleasing.
• Uanset hvad en udlejer kalder gebyrer, hvis du betaler for vedligeholdelse, skatter og forsikringer, er din lejekontrakt en Triple Net Lease - den mindst gunstige for alle lejemål for lejere.