Justerbar Rentesats: Definition, Typer, Fordele, Ulemper

Definition: En regulerbar rente realkreditlån er et lån, der baserer sin rente på et indeks. Indekset er typisk Libor-kursen, den matede fondskurs eller det etårige regnskabet. En ARM er også kendt som en regulerbar rente lån, variabel rente realkreditlån eller variabel rente lån.

Hver långiver beslutter, hvor mange point det vil føje til indeksraten. Det er typisk flere procentpoint. For eksempel, hvis Libor-satsen er 0. 5 procent, kan ARM-satsen være overalt fra 2,5 procent til 3,5 procent.

De fleste långivere holder kursen ved den annoncerede rente for en vis periode. Så stiger satsen med jævne mellemrum. Dette kaldes en nulstilling. Det afhænger af vilkårene for lånet. Det kan ske månedligt, kvartalsvis, årligt, hvert tredje år eller fem år, afhængigt af hvilken type lån du får. Du er nødt til at læse lilleprintet omhyggeligt for at afgøre, om du vil kunne betale den højere rente.

Efter nulstillingen øges hastigheden som Libor gør. Det betyder, at din penge betaling pludselig kunne skyrocket efter den første femårsperiode er op. Hvis Libor steg til 2,5 procent i løbet af den tid, så vil din nye rente stige til 4, 5 procent eller 5 procent. For mere, se Historisk Libor-sats.

Det betyder, at du er nødt til at være opmærksom på ændringer i den foderbaserede rente og kortsigtede statsobligationsrenter. Det skyldes, at Libor typisk ændrer sig i låsepunktet med det. Når efterspørgslen efter Treasurys falder, tvinger den udbyttet op.

Se, hvordan US Treasury udbyder arbejde.

Fordele

Fordelen med rentetilpasningslån er, at satsen er lavere end for fastforrentede realkreditlån. Disse satser er bundet til den 10-årige statsobligations note. Det betyder at du kan købe et større hus til mindre. Det er særligt attraktivt for første gang homebuyers og andre med moderate indkomster.

Ulemper

Den store ulempe er, at din månedlige betaling kan skyde op, hvis renten stiger. Mange mennesker er overraskede, når renten nulstiller, selvom det er i kontrakten. Hvis din indkomst ikke er gået op, kan du ikke længere have råd til dit hjem og kunne tabe det.

Justerbar rente realkreditlån blev populær i 2004. Det var da Federal Reserve begyndte at hæve den matede pengesats. Efterspørgslen efter konventionelle lån faldt som renten steg. Banker skabte justerbar rente realkreditlån for at gøre månedlige betalinger lavere.

Typer

I 2004 blev bankfolk kreative med nye typer af lån for at lokke potentielle husejere. Her er nogle eksempler på de mest populære.

Afdragsfrie lån. De har de laveste priser. Din månedlige betaling går bare mod interesse, og ikke noget af princippet for de første tre til fem år.Derefter begynder du at foretage højere betalinger for at dække princippet. Du kan måske også være forpligtet til at foretage en stor ballonbetaling.

Hvis du er klar over, hvordan de fungerer, kan disse lån være meget fordelagtige. Hvis du har råd til det, går ekstra betaling direkte mod princippet. Hvis du er disciplineret om at foretage disse betalinger, kan du faktisk betale mere mod princippet.

På den måde får du en højere egenkapital i hjemmet end med et almindeligt realkreditlån. Disse lån er farlige, hvis du ikke er forberedt på justering eller ballonbetaling. De har også alle de samme ulemper ved enhver regulerbar rente pant.

Option arme. De giver låntagerne mulighed for at vælge, hvor meget der skal betales hver måned. De starter med "teaser" satser på omkring en til to procent. Disse kan nulstilles til en højere, selv efter den første betaling. De fleste (80 procent) option ARM-låntagere foretager kun minimumsbetaling hver måned. Resten bliver tilføjet til balancen på realkreditlånet, ligesom negative afskrivninger.

Låntagere mener, at betalinger er fastsat i fem år. Hvis den ubetalte pant i saldoen vokser til 110 procent eller 125 procent af den oprindelige værdi, nulstilles lånet automatisk. Det kan resultere i en betaling, der er tre gange det oprindelige beløb.

Stejle sanktioner forhindrer låntagere i at refinansiere. Som følge heraf falder de fleste låntagere simpelthen dybere ind i gæld. Når huset er mindre værd end pantet, eller låntageren mister et job, afskæres de.

Disse lån var en stor drivkraft bag subprime-pantekrisen. Selv om kun 2 procent af alle boliglån var option ARMS, var de værd 300 milliarder dollars. De fleste af dem er misligholdt. Mindst 60 procent var i Californien, hvor boligpriserne faldt 30-40 procent. Dette diskvalificerede dem fra at udnytte boliglån modifikationsprogrammer som MakingHomesAffordable. (Kilde: "Toxic Mortgages", Center for Ansvarlig Udlån, 5. november 2007. "Nightmare Mortgages," Businessweek, 11. september 2006.)